¿Qué Garantías Debes Exigir Cuando Compras Un Piso Sobre Plano?
La compra de un piso sobre plano (STS 1/7/1992) refleja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa, autorizada en el artículo 1.271 del Código Civil, sino de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base material conformada por un solar sobre el que se proyecta una construcción autorizada.
Es importante esta precisión por cuanto la imposibilidad de llevar a cabo la construcción no genera nulidad de la compraventa conforme declara el TS (4/2/2003) para que suponga la inexistencia o radical nulidad del contrato, precisa que sea originaria, es decir, existente al momento de celebrarse el mismo, lo que no acontecía en el caso de autos, que implica una modalidad característica de la compraventa de cosa futura.
Aspecto primordial de esta operación es la garantía de las cantidades entregadas por el comprador con anterioridad a la recepción del inmueble adquirido. En este sentido, a la vista de la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto se dictó en 27 de julio de 1968, hace mas de 40 años, la Ley 57/1968 con la finalidad de garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
Esta Ley continúa vigente salvo que las sanciones penales con las que a su promulgación castigaba el incumplimiento han sido sustituidas por multas pecuniarias de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.
La garantía prevista en la misma es la entrega al comprador de una póliza de seguro o aval bancario que garantice la devolución de las cantidades percibidas a cuenta con sus intereses, debiéndose hacer constar expresamente en los contratos que se firmen esas garantías así como la obligación de devolución a través de ellas en el caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
En resumen el comprador de vivienda en construcción debe exigir:
A) Que en documento en que se pacte la entera de cantidades anticipadas haya constancia expresa de:
-La obligación del promotor de devolución de las cantidades percibidas a cuenta más sus intereses, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos en el contrato, o que no se obtenga la cédula de habitabilidad.
-El aval bancario o contrato de seguro, indicando la denominación de la entidad avalista o aseguradora.
-La entidad bancaria o caja de ahorros y la cuenta en la que se ingresarán las sumas anticipadas.
B) La entrega del documento (aval bancario o póliza de seguro) que acredite la garantía referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.
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