Como Comprar Casas Reposeidas Por Los Bancos

Como Comprar Casas en Venta Reposeidas por los bancos.

1. No se desespere al comprar una casa reposeida (foreclosure).

"Todo el mundo y sus abuelas están tratando de comprar las casas reposeidas por los bancos",  Pero eso no significa que usted debe perder la cabeza.

Los bancos después de recuperar la propiedades de dueños que no pudieron pagar sus casas, ponen el inventario de propiedades embargadas de nuevo en el mercado a precios reducidos a medida de evitar los gastos de mantenimiento, tales como impuestos a la propiedad, los seguros, la electricidad, etc.

Estos precios de remate no solo representan oportunidades de oro, sino que también atraen a decenas de compradores que pueden empujar  los precios de estas casas hasta el punto de no  ser gangas.

Mi recomendación es de No quedar atrapado en una guerra de ofertas, a menos que tenga presupuestado y planificado con anterioridad su precio final, aun mas importante que haya estudiado el mercado sus últimos y mas altos precios de venta en donde la casa esta ubicada, esta tarea la puede realizar su agente de bienes y raíces o usted visitando los registros de la corte donde la casa pertenece.


2. Obtenga una aprobación previa de financiamiento por el banco dueño de la casa.

Si usted está tratando de comprar una propiedad que fue ejecutada por El Banco of America, una estrategia que puede ayudar a ganar la oferta es obtener una pre-aprobación del préstamo hipotecario directamente de Bank of America. Este consejo puede hacer que la agencia que se encarga de la disposición del inmueble, mire su propuesta más favorable, especialmente si hay otras ofertas en la mesa muy parecidas o iguales a la de usted.

Además, usted no está encerrado en hacer el préstamo con ellos si otros bancos prestamistas ofrecen mejores condiciones. Usted puede cambiar de opinión y obtener su hipoteca de otra fuente.

3. Antes de mandar la oferta.

Procure de no ser la primera oferta, si es que el área es conocida por recibir múltiples ofertas por las casas reposeidas, o si el banco dueño de la propiedad necesita listar la casa al publico por un mínimo de 10 días, trate con su agente de recopilar la mayor información que pueda para darle ventaja sobre las demás ofertas.

Hay bancos que permiten al agente que los representan en dar información sobre las diferentes ofertas que tienen, otros no, pero a veces los agentes  comparten información de lo que los bancos están buscando, por ejemplo hay bancos que favorecen ciertas cartas de pre aprobación de financiamiento o prefieren ofertas que  pueden ir a cierre de inmediato.

Cuanta mas información pueda recopilar, mas serán sus chances de ganar la oferta.

4. Considere la posibilidad de comprar una propiedad para arreglar (Fixer Upper).

Los REOs, el término de la industria para cuando el banco es dueño de las propiedades, se venden como están (AS IS). Es conocimiento común, que la mayoría de las casas reposeidas necesiten arreglos.

Esto puede ser problemático, ya que algunas no están en condiciones habitables. A menudo, los antiguos dueños estaban luchando para pagar sus cuentas y puede  que hayan descuidado el mantenimiento de rutina. Otros casos de desmejoramiento de las propiedades son que  la casas fueron vandalizadas, antes de haber sido entregadas, o no fueron re listadas a la venta después de meses o años, tiempo donde factores naturales como el frío puedan haber congelado los caños de agua, agujereando  los y haciendo derramar agua dentro de la casa.

En algunos casos, los compradores de viviendas pueden persuadir a los prestamistas para solucionar algunos de los problemas antes de que finalice la venta, siempre y cuando sean arreglos menores y provengan como recomendación del apreciador o tasador del inmueble. Cabe destacar, que al pedir estas reparaciones, también corre el riesgo de perder o anular el contrato, especialmente si los arreglos no están dentro de lo que el banco tiene en mente.

Hay prestamos para propiedades que evidentemente necesitan reparaciones, estos son conocidos como 203K, también en ciertas municipalidades locales, puede encontrar programas para primeros compradores que le permiten recibir dinero para la remodelación de la propiedad.

5. Contrate a un abogado de bienes raíces.

Una vez que aya contratado con el banco y todos los puntos de la oferta hayan sido aceptados, usted necesitara de contratar un abogado de cierre para el estudio del titulo y otras tareas.
Si esta comprando en efectivo (Cash) este no seria un requisito obligatorio, aunque es recomendable, pero si esta financiando no se haga problema, ya que su banco prestamista le obligaría a obtener uno.

Ahora preste atención,  los bancos dueños de las propiedades reposeidas, van a tratar  y persuadirlo para que usted trabaje con el abogado que ellos escogen, pero en ciertos estados o jurisdicciones usted puede como comprador seleccionar y contratar al abogado de cierre que usted desee, esta opción seria la mas recomendable ya que el abogado del banco estaría trabajando para los intereses del banco.

Asesorece en cuanto a esto con la alcaldía local o si esta trabajando con Realtor o Agente de bienes y raíces, que seria lo mas encomendable para este tipo de transacción, pida le que le recomiende un abogado de cierre preferentemente que hable su idioma y que tenga pleno conocimiento en el área de inmuebles reposeidos.


6. Visite la casa con un contratista e inspector de casas.

Apezar que estas casas se venden AS IS, como están, sin garantías y muy probable que necesiten arreglos, no dejan de ser muy buenas gangas a precios remate o por debajo del mercado, es prudente de hacer una inspección para determinar posibles problemas mayores que cuesten mucho dinero.

Normalmente los bancos dan entre 5 a 15 días para hacer inspecciones, aproveche ese tiempo no solo para las inspecciones si no que también pueda traer un contratista para estimar gastos de reparación si es que la casa los necesita.

Si los contratista e inspectores hacen recomendaciones que están fuera de su presupuesto, usted podrá anular el contrato y recibir su deposito sin penalidad. Al contratar inspectores y contratistas asesorece de que tengan las licencias requeridas por el estado.

Estos son unos breves consejos útiles al considerar comprar casas reposeidas, para mas información visitenos a infoGratisCasas.com donde encontrara reportes como;

“Los 6 errores mas comunes que primeros compradores comenten y como evitaremos.”

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Términos utilizados:

REOs, REO o Real Estate Owned son las palabras comunes utilizadas para denominar que la propiedad esta en posesión del banco.

Foreclosures,  otros términos comunes son, casas reposeidas por los bancos, propiedades de HUD y VA, remate, embargos, ejecuciones bancarias, ejecuciones hipotecarias.

Los siguientes como, Realtor,  agente de bienes raíces, corredor, broker, agente, vendedor inmobiliario se utilizan intercambiablemente.

Fixer Upper, son casas para arreglar o que necesitan completa renovación.

AS IS, como esta, se utiliza cuando la casa se vende en la condición actual y el dueño no tiene intención de hacer reparaciones.