Cómo Conseguir Una Hipoteca

 1. Debe conocer cuánto puede gastar

Es necesario saber un presupuesto orientativo del precio de la vivienda que busca. Según expertos consultados, la cantidad que se debe destinar a la compra no debe superar en ningún caso el 40% de los ingresos netos mensuales del futuro
hipotecado.

Para facilitar la obtención de este decisivo dato desde aquí recomendamos que utilice una de las calculadoras que puede encontrar por la red, por ser de las más completas le recomendamos esta (calcular hipoteca) ya que está creada para asesorarle diciéndole cuál es la cuota máxima aconsejada, el precio de vivienda máximo aconsejado y el total de la hipoteca máxima aconsejada según su situación.

2. Encuentre su vivienda ideal

Busque una casa que cumpla sus requisitos indispensables y que el precio no supere la cantidad máxima a la que puede optar.

Para encontrar la vivienda debe dirigirse siempre a profesionales inmobiliarios regulados, éstos tienen una gran experiencia en encontrar una vivienda que cumpla sus exigencias. Además se encargan de gestionar todo el papeleo y posibles
incidencias que sucedan.

Actualmente, las entidades bancarias también disponen de una cartera de viviendas pero no tienen porqué tener el precio más bajo del mercado aunque si es cierto que existe mayor facilidad para obtener la financiación.

Existen otras buenas opciones para encontrar pisos y casas en muchos soportes más: prensa, suplementos inmobiliarios, páginas webs especializadas, asociaciones y/o agrupaciones de profesionales inmobiliarios y búsqueda en la calle. En
muchos casos, la venta de las viviendas que veas en estos soportes se hará a través de un Agente Inmobiliario y como decíamos antes, este profesional te ayudará a encontrar la vivienda que necesites o quieras ya que trabajan con amplias
carteras de inmuebles.

3. Cuestiones a tener en cuenta a la hora de escoger una vivienda u otra

• Características de la vivienda: superficie y distribución, estado, calidades de la construcción, instalación de electricidad, del gas, circuito de agua. Si dispone de calefacción y/o aire acondicionado o bomba de calor. Así como si tiene garaje.
• Proximidad de medios de transporte
• Si tiene hijos o piensa en ello, tenga en cuenta la proximidad de guarderías, colegios e institutos.
• Servicios sanitarios.
• Zonas comerciales donde tenga a mano tiendas, supermercados, sitios culturales y de ocio.
• Zonas verdes e instalaciones deportivas.

4. Qué hacer antes de comprar

Si la gestión de la compra se realiza a través de un Agente Inmobiliario este será quien le informará sobre las características de la vivienda así como de los trámites y documentación necesarios para comprarla. Si no deberá informarse de
todos los pasos a seguir previamente.

4.1 Registro de la Propiedad

Archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos del bien inmueble. La principal función de este registro de la propiedad es la de dar información fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que pretenda adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.

Debe asegurarse de que la vivienda se encuentre libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

4.2 Nota Simple

Este documento permite obtener un extracto de la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una determinada finca o inmueble. La nota simple no es imprescindible pero si fuera necesaria cualquier Agente Inmobiliario o
Intermediador Financiero puede conseguirla fácilmente.

4.3 Impuestos sobre la vivienda

El propietario de una vivienda está obligado por ley a pagar unos impuestos. Es importante saber si la propiedad se encuentra al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

5. Documentación a revisar en el caso que sea una vivienda de 2ª mano

• Título de la propiedad del inmueble. Es decir, quién es el dueño legal de la propiedad
• Último recibo anual del IBI
• Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de los pagos de la comunidad
• Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple)
• Últimos recibos de servicios al corriente de pago
• ITE, inspección Técnica de Edificios

6. El contrato de compraventa

Es un documento en donde se describe la vivienda y mediante el cual el vendedor está obligado a la entrega de ésta y el comprador a pagar por ella un precio previamente pactado.

Una vez decidida la compra el siguiente paso es la reserva, ésta se formaliza a través de un contrato que puede ser:

- Arras confirmatorias o "paga y señal": Es una cantidad de dinero que se entrega del precio final pactado confirmando así su intención uno de vender y el otro de comprar. Si una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre que sean justificados).

- Contrato de Arras o Contrato de Arras Penitenciales: Es un compromiso de venta de la vivienda en un plazo determinado, sellado con un pago a cuenta (que luego se verá descontado del total de la operación hipotecaria). No se trata de un contrato definitivo ya que el vendedor o comprador pueden echarse atrás en el contrato. En el caso de que la parte que no cumpla el contrato sea el comprador y éste se eche atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el contrato es el vendedor, quien no quiere
vender, entonces está obligado a devolver el doble de la cantidad entregada al comprador.

Una vez hecha la reserva el siguiente paso es el contrato. Es un documento que describe la vivienda y mediante el cual el vendedor está obligado a entregarla y el comprador a pagar por ella.

El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos es inscrita en el Registro de la
Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en escritura pública notarial.

En vivienda nueva la aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta previamente una de las partes.

En los casos de la empresa de intermediación financiera, la agencia inmobiliaria o urbanizadora presentarán siempre a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.


7. Los gastos de la compraventa

7.1 Notario

Los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público para que el documento sea considere escritura pública y pueda inscribirse en el Registro.
Esta tipificado por ley que el pago de los honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la misma. El comprador sólo
habrá de pagar la totalidad de los honorarios del Notario si así se pacta expresamente con el vendedor, siendo hasta la norma habitual.

7.2 Registro

Corresponde a los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y es el encargado de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este gasto también corre a cargo del comprador y se
abona en el momento de la inscripción registral.

7.3 Gestoría

Un Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios, verificaciones e inscripciones registrales correspondientes, en los plazos legales para tramitar las liquidaciones de gastos e impuestos de la compraventa y asegurarse de la
inscripción registral de la misma. El gestor en la mayoría de los casos es seleccionado por la entidad financiera pero ajena a la misma. Sus honorarios los paga el comprador y dependen de los trámites que se soliciten.

7.4 Tasación

Este pago debe realizarse a una sociedad de tasación para determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora registrada por el Banco de España (o ente equivalente en otro país).
Este gasto es previo a la firma de la escritura y es necesario para el estudio de la solicitud de la operación hipotecaria.

7.5 Impuestos sobre la compra de vivienda de segunda mano

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): este impuesto grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es un impuesto alternativo al IVA (IGIC en el caso de las Islas Canarias), se paga uno o el otro,
dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida. Su cuantía se fija por la aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado.

Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que han transcurrido desde la anterior transmisión.

7.6 Impuestos en la compra de vivienda nueva

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): el 8% del importe que consta en la escritura de compraventa. En Viviendas de Protección Oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública el tipo es, generalmente, el 8%. Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica este porcentaje sobre las cantidades entregadas a cuenta. Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda para ser utilizada por el adquirente, el IVA a pagar es el 8%. Si se compra una plaza de garaje que es finca registral independiente, el IVA a pagar es el 18%. En Canarias se aplica en su lugar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) cuyo tipo es el 5%. Se le paga al promotor, que después hará sus liquidaciones correspondientes con Hacienda. Como medida provisional para intentar reactivar la economía española hasta diciembre de 2011 el IVA pasa a ser del 4% volviendo a ser del 8% una vez terminado el plazo.

IAJD (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados): impuesto que se paga al suscribir un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como la hipoteca. En el caso de las hipotecas, la base para calcularlas es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones establecidas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas. Se hace efectivo en la Delegación Provincial de Hacienda.

8. La hipoteca

Se denomina al préstamo destinado a facilitar el acceso y compra de una vivienda bajo el firme compromiso de devolver dicha cantidad con los intereses previamente establecidos y pactados mediante pagos periódicos a la entidad financiera
y de crédito.

Según la ley del mercado hipotecario, las entidades financieras pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. A modo de conclusión y como ya hemos dicho al principio del artículi la
cuota mensual del préstamo hipotecario no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos del que solicita la hipoteca.

Para cualquier duda sobre la terminológia usa el diccionario hipotecario.

Para conocer los tipor de interés de referencia Euribor, IRPH y CECA