Elementos A Tener En Cuenta Antes De Comprar Un Departamento
Comprar un complejo departamental es una inversión fantástica para poder cuidar un activo que podrá generar cientos, o hasta miles de dólares en muy poco tiempo.
Una estrategia popular de inversión, especialmente para los nuevos inversores, es poder comprar un departamento tirado abajo, mal manejado con topes de tarifas altos. Luego podrá contratar un experto en decoración. Éste tope de tarifa, o tope de capitalización se encuentra dividiendo el ingreso operante neto por el precio de compra. Las propiedades que tienen un bajo desempeño generalmente venden sus apartamentos con un tope de tarifa más alto, debido a que hay un riesgo mayor asociado con ellas.
Éstas propiedades necesitan varios cambios para poder volverse una propiedad comercial que esté trabajando a su máximo potencial.
Existen dos estados que usted debe comprender en cuanto a la propiedad: el estado en el que se encuentra y el estado en el que se encontrará luego de que haya arreglado los problemas principales.
Cuando usted primero encuentra o se presenta a una propiedad, asegúrese de preguntar por la declaración de ingresos y gastos. Mucho puede resultar de analizar el número que sea reportado de manera mensual, cuatrimestral o anual puede hasta usarlo para ver cómo se ha desempeñado con el tiempo. Podrá ver las rentas gruesas, los gastos, los ingresos operacionales netos y todos los objetos que tengan que ver con el ingreso y los gastos, como los alquileres de refrigerador y el mantenimiento de la pileta, por ejemplo. Utilice esta herramienta como una manera de proteger el ingreso futuro luego de aumentar la renta, llenar los espacios vacantes, transferir todos los costos a los inquilinos y hacer que la comunidad sea un lugar apacible para vivir.
Deberá saber cuántas unidades existen en el complejo y en qué condiciones se encuentran. La última vez que vi una, hasta las cortinas de enrollar estaban rotas!. Podrá ver en qué condiciones se encuentra cotejando cierto porcentaje de las unidades totales y asumiendo que la mayoría están en esa condición. Sin embargo, siempre es mejor poder chequear todas las unidades para saber exactamente la condición total del departamento. Esto puede ser una base para poder bajar el precio que le piden si la unidad está en mucha peor condición de la que debería estar.
El factor de la vacancia es importante. Cuando una propiedad tiene muchas vacantes, como el 20% o más, no le está yendo muy bien. Si puede llenar estos lugares vacantes, entonces su habilidad de poder transformar la propiedad será mucho mayor. Podrá ver todos los contratos de trabajo, y podrá preguntar a los inquilinos para que firmen un papel para verificar los contratos que le dieron a usted. Se podrá sorprender de cuantos propietarios pueden tratar de bajar el factor de la vacancia dando contratos falsos, sólo para hacer su propiedad sea más lucrativa. Sin embargo, si usted está arreglando la propiedad, entonces mientras más vacancia haya, más oportunidades tendrá de subir el valor y de encontrar una ganancia.
Para poder evaluar esta propiedad, usted debe dividir el precio que le piden por el número de unidades y ver cuál es el precio por unidad. Puede utilizar esto para comparar con otros complejos similares en el área. También deberá saber lo que le están cobrando de alquiler, y qué tipo de contratos tienen los inquilinos. Si las rentas están por encima del precio del mercado, y qué tipos de arreglos hay que hacer. Si sus inquilinos tienen un servicio completo, o un alquiler de neto-directo, entonces usted tiene la oportunidad de cambiarlo por un arreglo de triple neto, donde los inquilinos pagan impuestos, seguros y utilidades. Puede literalmente pasar todos los costos de manejar el departamento hacia los inquilinos. Después de todo, son ellos los que utilizan las facilidades.
Estoy seguro de que usted puede ver los temas aquí. Deberá identificar las áreas donde puede aumentar o crear valores que antes no existían. Asegúrese de obtener todos los hechos y números verificados antes de comprar su gran inversión. Prepárese para hacer un poco de trabajo y para poder cambiar el lugar. Sin embargo, definitivamente pagará al corto plazo cuando utilice una herramienta simple, como levantar la renta y pintar el exterior, o crear una comunidad donde la gente quiera vivir.
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