Conclusiones De Diversos Congresos De Derecho Notarial Y Registral

SUMARIO:

1. Introducción.- 2. IX Jornada notarial iberoamericana.- 3. 99éme Congrés des notaires de France.- 4. Encuentro notarial de Centroamerica y el Caribe.- 5. XI Jornada notarial iberoamericana.- 6. V Jornada internacional de la sociedad del notariado cubano.- 7. 16º Jornadas europeas de notarios.- 8. XXIV Congreso internacional del notariado latino.- 9. Reunión de la comision consultiva en Luxemburgo.- 10. Reunión plenaria de la Comisión de Asuntos Americanos (CAA), Mar del Plata, Argentina.- 11. 9° Congreso notarial español.- 12. Reunion Comisión de Asuntos Europeos (CAE), Barcelona, España.- 13. 1° Encuentro Internacional Multidisciplinario de Seguridad Jurídica en la Contratacion Inmobiliaria.- 14. XV Congreso Internacional de Derecho Registral. Fortaleza, Brasil.- 15. XII Jornada notarial iberoamericana en Punta del Este, Uruguay.- 16. Jornada de Concepción 23 y 24 de noviembre de 2007.- 17. 25º Congreso Internacional del Notariado.-

1. INTRODUCCIÓN
En la presente sede insertamos las conclusiones de diversos eventos de derecho notarial y registral, lo cual permite estar al dìa con las ùltimas novedades de estas dos ramas del derecho pùblico, lo cual facilitarà estudiar la evolución de las mismas en el escenario internacional, lo que ha sido descuidado en las referidas, es decir, estas conclusiones tienen muy escasa difusión dentro del derecho peruano, por ello las insertamos a efecto de que se pueda contar con información útil no sòlo para notarios y funcionarios registrales, sino en general para todo abogado que estè dentro de las ramas indicadas, por ello, consideramos que su difusión es de interès internacional, y si un abogado o estudiante de derecho desconoce estos temas es claro que no estarà al dìa con las ùltimas novedades de estas dos ramas del derecho, por lo cual sugerimos su estudio a efecto de permitir un conocimiento mundial de las mismas. Tenemos conocimiento que algunos notarios han viajado a eventos que tuvieron como sede otros paìses, sin embargo, esto no constituye la regla, sino que es la excepción. Por ello esperamos que todos los notarialistas y registralistas puedan tener alcance a las mismas.

La información que transcribimos a continuación ha sido tomada de la página web de la unión internacional del notariado latino http://www.onpi.org.ar/congrjor.php4?sec=concl, la cual publicamos para que sea aún mas conocida y difundida. Mientras que las dos ùltimas han sido tomadas de otras pàginas web.

2. IX JORNADA NOTARIAL IBEROAMERICANA.
Lima, Perú. Del 12 al 14 de Octubre de 2000.
Síntesis de las CONCLUSIONES TEMA I. FUNCION NOTARIAL PREVENTIVA DE LITIGIO. La intervención notarial es preventiva del litigio ya que mediante la adecuada instrumentación de los actos jurídicos y contrato evita a las partes posteriores discrepancias. Se encomienda a la Unión Internacional del Notariado Latino la realización de un estudio de alto nivel técnico y científico que evalúe las ventajas comparativas entre el notariado de tipo latino y el anglosajón. Destaca entre las actividades del notario: La calificación, el asesoramiento, como así también la autenticidad del documento notarial su valor probatorio, y su ejecutividad. El advenimiento del documento electrónico y la firma digital, permite al notario ejercer su función autenticadora, por lo que se propone la creación de un programa de software de certificación de firmas electrónicas y digitales con intervención notarial, y afirma que la función fedante del notario lo posibilita a ser autoridad de registro para la certificación de la solicitud de la clave pública del firmante. TEMA II. LA SEGURIDAD JURIDICA NOTARIAL FRENTE A LA TITULACION ADMINISTRATIVA. El documento público administrativo es el instrumento propio de la actividad unilateral de la Administración. Sin embargo, carece de los presupuestos materiales del documento notarial (asesoramiento, imparcialidad, control de legalidad), y formales (tipificación, protocolo), requeridos para producir, fuera de aquel ámbito, los efectos propios del documento notarial. Su aplicación a la actividad administrativa bilateral o a la formalización de relaciones privadas, en sustitución del instrumento público no encaja en el sistema institucional de seguridad jurídica preventiva. El acceso de tales actos al Registro de la Propiedad resulta inadecuado, pues a las menores garantías de esta forma documental se une un menor rigor en la calificación registral , como consecuencia de la distinción entre los documentos notariales y los documentos administrativos. Los documentos administrativos son poco apropiados para la circulación documental, especialmente la internacional, en las condiciones de rapidez y seguridad que el tráfico requiere. El notario a través de sus funciones de asesoramiento y control de legalidad asegura el cumplimiento de las normas jur¡dicas y de los fines de la acción administrativa. La especial eficacia del documento notarial se basa en las garantías derivadas de las tareas de asesoramiento imparcial, control de legalidad, creación del documento y autenticación encomendadas al notario, así como en los requisitos exigidos a éste en cuanto a la forma, conservación y reproducción del documento. La reducción de la función redactora en los contratos de adhesión puede ser suplida a través de la acción corporativa e institucional del notariado, capaz de proyectarse donde hoy, por la complejidad de las estructuras socioeconómicas, no pueda ya llegar el notario individual. TEMA III. FUNCION NOTARIAL EN LA CONTRATACION Y ECONOMIA DE MERCADO. Ante la globalización de la economía de mercado, los avances tecnológicos en comunicaciones y el incremento internacional de movimientos migratorios de la población el Notariado Latino es consciente de su deber de ofrecer a la sociedad respuestas claras a los problemas que afectan a la función notarial. En el mercado regido por la ley de oferta y demanda, los operadores econ¢micos asumen el riesgo económico como inherente a la ganancia esperada, pero no desean asumir el riesgo jurídico derivado de la ineficacia sobrevenida de sus pactos o contratos. El notariado latino es y debe seguir siendo junto con los Registros de la Propiedad el eje del sistema que proteja al adquirente de buena fe. La función desarrollada por el Notariado Latino de comprobación de la identidad y capacidad de las partes, asesoramiento imparcial e independiente, control de legalidad, redacción del documento y su guarda, dotan al documento de la cualidad de dar fe del acto o negocio en ‚l contenido, y de su fecha y con ello título de legitimación extrajudicial, título ejecutivo y plena prueba en el proceso. Cumple adem s el Notario mediante su función de asesoramiento un consentimiento informado de los consumidores para que puedan contratar en situación de igualdad con los grandes operadores económicos, evitando además el error y el dolo. La internacionalización de los negocios postula la unificación de normas que deben regir el comercio, para que la nueva "ley mercatoria" no perjudique a consumidores y usuarios y a las sociedades nacionales representadas por los Estados, en ausencia de convenios internacionales. De ahí la importancia de las normas de defensa de los consumidores y usuarios contra tal "ley", y del Notariado Latino como medio de control de cumplimiento de la legalidad. La globalización del comercio y la intensidad de los movimientos migratorios hace necesario que: a) Que el notario, cuando en el negocio que documente intervengan elementos extranjeros, aconseje a las partes sobre la conveniencia de incluir cláusulas sobre el derecho aplicable y la jurisdicción competente. b) Solicitar a los legisladores nacionales que reconozcan como atribución de los notarios la facultad de certificación de existencia, vigencia, contenido y modo de aplicación de sus leyes nacionales. c) Que la vía notarial sea utilizada como la forma más gil y eficiente en materia de notificaciones y requerimientos internacionales. d) Que se potencie la existencia de un Registro Internacional de Actos de Ultima Voluntad. e) Que dadas las falsificaciones documentales, recomendar se utilicen cuantos medios sean necesarios y especialmente la vía de los Colegios Notariales u organismos de que dependa el Notario previa la utilización de documentos que surtan efectos en el extranjero, que el notario autorizante estaba en ejercicio y la existencia y regularidad del documento. f) Que en los documentos relativos a la constitución de personas jurídicas u otorgados por sus representantes figure amparado por la fe pública en la copia a utilizarse en el extranjero que dicha entidad esté constituída conforme a la ley, inscripta en el Registro correspondiente y que goza de plena personalidad jurídica. g) Evitar con la intervención del notario el lavado de dinero procedente de la criminalidad organizada, mediante la colaboración con las autoridades competentes. En lo referente al Notariado y el comercio electrónico se expresó: Que el soporte informático en sustitución del soporte papel pueda ser utilizado en la prestación de la función notarial, siempre que los avances en seguridad de su conservación eliminen los actuales riesgos, y que el contenido del documento tras la intervención del notario sea asumido por las partes mediante su firma electrónica y autorizado por el Notario con la suya. Las claves públicas y privadas del notario no pueden estar sujetas a límites temporales de caducidad. La caducidad de las claves de los otorgantes no deber impedir la obtención de reproducciones del documento. Debe regularse el documento público electrónico y su conservación (protocolo electrónico) y el sistema de traslado de su contenido a las partes o personas con derecho a conocerlo, accediéndose al mismo a través de la red con intervención notarial. Los sistemas de comunicación telemática deben servir para estrechar la colaboración entre notarios de los países de tradición romano germánica, y la relación entre las notarías y los Registros. El documento público electrónico autorizado por Notario ha de poder gozar de los mismos efectos legitimadores, ejecutivos y probatorios que el extendido en el soporte papel.

3. 99éme CONGRÉS DES NOTAIRES DE FRANCE
Deauville, France. Del 25 al 28 de Mayo de 2003.
99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PREMIERE COMMISSION LA PERIODE PRE-CONTRACTUELLE, LES ACTES PREPARATOIRES PREMIERE PROPOSITION CREATION D'UNE SUPERFICIE LEGALE DE REFERENCE CONCERNANT L’UTILISATION DES IMMEUBLES BATIS CONSIDERANT: - que l’appellation " superficie " recouvre aujourd’hui sous le même terme neuf définitions légales distinctes, - que l’absence d’unité de cette notion crée une confusion, qui est source d’incompréhension en particulier lors de la revente des appartements d’habitation achetés sur plans, - que parmi toutes ces définitions, il est possible de distinguer entre celles qui ont trait à la construction de l’immeuble (SHON et SHOB) d'une part, et les autres, qui concernent toutes l’utilisation de l’immeuble bâti, d'autre part, - que si les notions de SHON et de SHOB ont trouvé leur cohérence, il n’en va pas de même des autres notions, qui donnent au bien une superficie différente selon le contrat qu’il s’agit de signer, - qu’il n’y a pas de raison objective pour que coexistent plusieurs notions dès lors qu’il s’agit de déterminer l’espace disponible à l’intérieur d’un bâtiment, et, en particulier, qu’il n’y a pas de raison pour que la taille d’un appartement diffère selon qu’il est vendu sur plan ou achevé, - qu’il parait nécessaire de fédérer ces notions sous une définition unique relative à la superficie concernant l’utilisation des immeubles bâtis, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Qu’il soit instauré dans le Code de la Construction et de l’Habitation un nouvel article contenant une définition de la superficie légale de référence relative à la définition des droits attachés à l’utilisation des immeubles bâtis, - Que sa définition permette de déterminer la totalité de l’espace horizontal juridiquement disponible à l’intérieur des murs périmétriques, abstraction faite des cloisons et des aménagements intérieurs que le propriétaire peut librement modifier ou supprimer, - Que cette superficie légale de référence constitue le droit commun des superficies relative à l’utilisation des immeubles bâtis, et en particulier que l’article R 111-2 CCH, ainsi que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 y renvoient expressément. DEUXIEME PROPOSITION L’IMPOSSIBILITE DE REMETTRE EN CAUSE LA SITUATION ADMINISTRATIVE DES IMMEUBLES EXISTANTS AU-DELA D’UN CERTAIN DELAI CONSIDERANT: - que l’Administration peut disposer des moyens nécessaires pour poursuivre l’auteur de l’infraction et exiger la remise en état lorsqu'un bien immobilier change de façon irrégulière d’affectation ou fait l’objet de travaux non autorisés, - qu’il est admis aujourd’hui que l’écoulement du temps empêche l’Administration, au-delà d’un certain délai, de poursuivre l’infraction et d’exiger la remise en état, mais que, paradoxalement, l’Administration conserve la possibilité d’opposer sans limite de temps le caractère irrégulier de la situation à l’occasion de la demande d’une nouvelle autorisation, - que cette situation est source d’insécurité, en particulier pour les acquéreurs de biens immobiliers édifiés de nombreuses années auparavant, - que lorsqu'un délai important s’est écoulé sans que le changement d’affectation ou les travaux n’aient été remis en cause, la situation de fait ne doit plus pouvoir être contestée à l’occasion de l’instruction d’une nouvelle autorisation, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Qu’il soit inséré dans le Code de l’Urbanisme un article L 111-12 prévoyant que l'Administration ne peut plus se fonder sur l'irrégularité d'une construction achevée depuis plus de dix ans pour refuser un permis de construire ou s'opposer à une déclaration de travaux, - Qu’il soit inséré dans le Code la Construction et de l’Habitation un article L 631-11 prévoyant que l'Administration ne peut opposer à la demande de certificat d'affectation prévu par l’article L 631-7-2 du même Code le caractère irrégulier d'une activité exercée depuis plus de dix ans, - Qu’il soit précisé à l’article L 111-3 du Code de l’Urbanisme que toute construction achevée il y a plus de dix ans est réputée avoir été édifiée régulièrement au sens de ce texte. *** C. urb. Art. L. 111.3: La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. TROISIEME PROPOSITION LA COMPETENCE DES DIAGNOSTIQUEURS CONSIDERANT: - que le vendeur, pour s'exonérer de la garantie de vices qu'il n'est pas en mesure de détecter lui-même, doit pouvoir s'appuyer sur des techniciens compétents, - que les réglementations actuelles ne prévoient pas d'agrément de ces techniciens pour l'établissement des diagnostics nécessaires aux transactions immobilières (les seules listes existantes étant établies pour les diagnostics de plomb d'urgence ou pour les mesurages de concentration en poussière d'amiante), - que pour certains diagnostics, tels les états parasitaires ou le diagnostic technique de mise en copropriété, aucune notion de compétence n'est prévue, - que le notariat n'est pas en mesure de vérifier la qualité technique des diagnostics immobiliers, - que les vendeurs et les acquéreurs immobiliers doivent pouvoir s'appuyer sur des professionnels compétents, indépendants et assurés, - que la multiplication des labels de certification va à l'encontre de la nécessaire unité du système juridique, - que la vérification des compétences des professionnels qui interviennent dans la mise en oeuvre d'une police administrative relative à la sécurité ou à la santé publique, incombe nécessairement aux pouvoirs publics, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que tout diagnostic ou état obligatoire soit établi par un professionnel ayant obtenu nécessairement une attestation de compétence, délivrée par l'administration. - Que soit tenue et mise à jour par les pouvoirs publics une liste des experts habilités et consultable par les particuliers. QUATRIEME PROPOSITION VERS UNE COHERENCE DES DIAGNOSTICS ACTUELS ET FUTURS CONSIDERANT: - que depuis la loi du 18 décembre 1996, les états et certificats concernant les caractéristiques physiques du bien vendu se sont multipliés, - que ces réglementations se sont développées par accumulation successive de textes provenant de sources diverses sans qu'une ligne directrice ait été définie préalablement, - que le vendeur et l'acquéreur immobilier doivent pouvoir organiser leurs relations contractuelles sur la base d'une réglementation homogène, précise et fiable, s'appuyant sur quelques principes uniques s'imposant à tous les états et certificats quelle qu'en soit l'origine, - que de nombreux autres contrôles techniques sont en préparation par les pouvoirs publics (gaz, piscine, état des risques en PPR, certificat de santé du logement,...), et qu'il serait souhaitable d’assurer une cohérence certaine à l'ensemble des diagnostics, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Une méthodologie générale des diagnostics techniques de l'immeuble, inspirée par les principes suivants: 1) Toute réglementation doit être intégrée dans un seul et même code, 2) Le régime juridique des diagnostics doit être harmonisé quant aux actes et à l'affectation des immeubles auxquels il s'applique, et quant au point de départ des délais auquel il se réfère, 3) La présentation des diagnostics doit être normalisée, 4) Les réglementations relatives à ces diagnostics doivent tenir compte du caractère particulier des ensembles immobiliers. En particulier, le vendeur d'un lot de copropriété doit être exonéré de la garantie des vices cachés dès lors qu'il aura produit les diagnostics concernant les seules parties privatives. 5) Les diagnostics concernant les parties communes ne relèvent pas du droit de la vente d’immeuble, mais doivent être organisés dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et plus précisément de l’article 25 de cette loi concernant les travaux affectant les parties communes. CINQUIEME PROPOSITION CREATION D’UN CERTIFICAT DE CONFORMITE DE LA REMISE EN ETAT DES ANCIENNES INSTALLATIONS CLASSEES CONSIDERANT: En premier lieu, - que le propriétaire, lorsqu’il n’est pas lui-même le dernier exploitant d’une installation classée, n’a pas la possibilité de mettre en oeuvre la procédure de cessation d’activité prévue par l’article 34-1 du décret du 31 décembre 1977, - que cette situation place le bien immobilier dans une zone de non droit puisqu’il n’est pas possible de le faire sortir du champ d'application des installations classées, même si l’activité a cessé et que d’importants travaux dépollution ont été réalisés, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Qu’une disposition soit ajoutée à l’article 34-1 du décret du 31 décembre 1977 pour permettre au propriétaire qui le souhaite, lorsque le dernier exploitant a disparu, d’effectuer une déclaration de cessation d’activité de fait, en faisant constater la disparition matérielle de l’activité, afin que le bien entre dans le champ d’application de la procédure légale de remise en état, En second lieu, - que même lorsque le bien a fait l’objet d’une procédure de déclaration de cessation d‘activité régulière et que le dernier exploitant ou le vendeur ont réalisé les travaux de dépollution prescrits par l’Administration, il n’existe aucun moyen d’assurer à l’acquéreur que ces travaux sont conformes à ceux prescrits, - qu'il est nécessaire que la situation du bien immobilier au regard des installations classées soit clairement et définitivement établie pour sécuriser la situation de l’acquéreur dès lors que l’exploitation a cessé dans les faits et que les travaux de dépollution ont été réalisés, - qu’il paraît légitime que l’auteur de la dépollution dispose d’un document émanant de l’autorité administrative attestant que les travaux prescrits ont été effectivement réalisés, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que toute procédure de cessation d’activité donne lieu à l’issue des travaux de dépollution à la délivrance, soit de façon tacite soit de façon expresse, d’un certificat émanant de l’autorité ayant prescrit les mesures et attestant de la conformité de la remise en état. CINQUIEME PROPOSITION (SUITE) CREATION D’UN CERTIFICAT DE CONFORMITE DE LA REMISE EN ETAT DES ANCIENNES INSTALLATIONS CLASSEES C. Env. Art. L. 514-20: Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur le terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre l'exploitation la résolution de la venteou de se faire restituer une partie du prix; il peut aussi demander la remise en état du sol aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. SIXIEME PROPOSITION ACCEDER PLUS FACILEMENT A LA PROPRIETE DE SON LOGEMENT CONSIDERANT: - que seulement 56% des Français sont propriétaires de leur logement, proportion qui nous place au 11ème rang européen, - que devenir propriétaire de sa résidence principale est une source de sécurité face aux incertitudes des retraites futures, - que l'Etat a jusqu'à présent privilégié le secteur locatif, puisque 20% seulement des aides financières profitent aux propriétaires, - que de nombreux pays européens encouragent par des incitations fiscales les locataires à devenir propriétaires, - que pour être efficaces, et faire sauter les obstacles empêchant le locataire à devenir primo-accédant, les aides étatiques doivent se répartir entre l'acquisition et la location de la résidence principale, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que les taxes liées à l'acquisition de la première résidence principale soient fortement réduites, voire supprimées, tant pour les droits d'enregistrement que pour la TVA. - Que l'endettement du primo-accèdant soit davantage allégé par l'Etat : * en élargissant l'accès et le montant des prêts à taux zéro, * en instaurant de manière pérenne une déductibilité des intérêts de l'emprunt lié à l'acquisition de sa première résidence principale. - Que la résidence principale soit transmise selon les mêmes règles fiscales relatives à l’assurance vie. 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE DEUXIEME COMMISSION L’AVANT-CONTRAT ET LARENCONTRE DES VOLONTES PREMIERE PROPOSITION POUR L’INSTAURATION D’UN CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE EN ETAT FUTUR DE LOTISSEMENT CONSIDERANT: - qu’il est paradoxal que l’alinéa 1er de l’article L 316-3 du Code de l’Urbanisme interdise toute promesse de vente avant l’arrêté d’autorisation alors que l’alinéa suivant autorise le lotisseur à faire de la publicité, - qu’il est aussi paradoxal que le législateur autorise le promoteur non encore propriétaire d’un terrain, non encore titulaire d’un permis de construire, à effectuer des réservations sur plan, alors qu’il refuse cette faculté au lotisseur, - qu’il est nécessaire non seulement de permettre aux accédants d’arrêter leur choix d’un terrain non encore autorisé à la vente, mais aussi au lotisseur de pouvoir " pré-commercialiser " des lots avant la délivrance de l’autorisation de lotir, - que cette impossibilité de " pré-commercialiser " ne se justifie pas dès lors que les intérêts du réservataire sont suffisamment protégés, - que la promesse unilatérale de vente n’est pas adaptée à la vente d’un bien virtuel, - que le contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement est un outil adapté à la " pré-commercialisation " de bien envisagé en son état futur, - par ailleurs, que les dispositions de l’article 1589 alinéas 2 et 3 du Code civil ont pour conséquence d’interdire tout avant-contrat accompagné d’un versement de fonds avant la délivrance des certificats de l’article R 315-36 du Code de l’urbanisme, - que ces dispositions, issues d’une loi d’exception, ne se justifient plus aujourd’hui, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que le Code de l’urbanisme autorise la signature d’un contrat préliminaire de vente en état futur de lotissement inspiré du contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement, permettant la réservation de lots de lotissement avant même la délivrance de l’arrêté de lotir, - Que les alinéas 2 et 3 de l’article 1589 du Code civil soient abrogés. Article 1589 C.civ. : " La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. PREMIERE PROPOSITION (SUITE) POUR L’INSTAURATION D’UN CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE EN ETAT FUTUR DE LOTISSEMENT " Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le payement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. " La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte ". Article L 316-3 C.urb : " Aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant l’arrêté d’autorisation prévue par la réglementation en matière de lotissement. Toute publicité, sous quelque forme que ce soit, doit mentionner de manière explicite que l’arrêté d’autorisation a été ou non délivré…. " Article L 316-3-1 C.urb : " Acompter de la délivrance de l’autorisation de lotir, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. Elle ne devient définitive qu’aux termes d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter…" DEUXIEME PROPOSITION POUR LA SUPPRESSION DE L’ARTICLE 1589-1 DU CODE CIVIL CONSIDERANT: - que le législateur, en insérant l’article 1589-1 dans le code civil, frappe notamment de nullité la promesse unilatérale d’achat assortie d’un versement, - que la promesse unilatérale d’achat qui ne serait assortie d’aucun versement perd toute crédibilité, - que la promesse unilatérale d’achat est un avant-contrat non seulement utile mais encore indispensable dans certaines situations, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que l’article 1589-1 du Code civil soit abrogé. Article 1589-1 du Code civil : Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement quelle qu’en soit la cause et la forme. TROISIEME PROPOSITION AVANT-CONTRAT ET DIAGNOSTICS TECHNIQUES CONSIDERANT: - que pèse sur le vendeur une obligation spéciale d’information sanctionnée par l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés, - que pour pouvoir s’exonérer de sa garantie, le vendeur doit produire des certificats et diagnostics prévus par les textes, - que le législateur impose la production de certains certificats à l’avant-contrat, et d’autres à la vente, - que la technique de la condition suspensive n’est pas l’outil adapté pour gérer les diagnostics techniques, - que dans le cadre de la protection du consommateur, il est essentiel de lui fournir une information non seulement précise et objective, et surtout préalable à sa décision d’engagement, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que le législateur harmonise la date de présentation des diagnostics techniques, et que dans le cas où l’acte de vente est précédé d’un avant-contrat, la fixe obligatoirement à l’avant-contrat. QUATRIEME PROPOSITION SANCTION DE LA VIOLATION DE L’ARTICLE L 271-1 CCH CONSIDERANT: - que le législateur n’a pas édicté de sanction à la violation des dispositions de l’article L 271-1 CCH, - que des doutes sérieux existent sur la nature même de cette sanction, - qu’il est de l’intérêt du vendeur, de l’acquéreur et des tiers d’être fixés rapidement sur la validité même d’une vente conclue en violation des dispositions de l’article L 271-1 CCH, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Qu’il soit ajouté à l’article L 271-1 CCH les alinéas suivants : " La nullité des actes visés ci-dessus peut être invoquée sur le fondement de la violation des dispositions qui précèdent. " L’action en nullité devra être intentée par l'acquéreur dans un délai d’un mois. Pour la vente, ce délai court à compter de la date de l’acte constatant sa réalisation ". Article L 271-1 CCH : " Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. "Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. " Lorsque l’un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d’un projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. " Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse. " CINQUIEME PROPOSITION LE STATUT DE LA RENOVATION CONSIDERANT: - que, dans le cadre de la rénovation immobilière, certains professionnels vendent des biens en prenant l’engagement d’effectuer, directement ou indirectement, des travaux après la signature de l’acte et le paiement de tout ou partie du prix par l’acquéreur, - que ces opérations n’entrent dans aucun statut spécial, - que, à défaut d’autre statut, la Jurisprudence applique, au cas par cas, le statut de la Vente en Etat Futur d’Achèvement et ses sanctions pénales, - que certaines dispositions de la Vente en Etat Futur d’Achèvement ne sont pas transposables à la rénovation, - que le Notariat réclame un statut régissant ce type d’opération depuis plus de 20 ans, - que la loi SRU, qui veut rebâtir la ville sur la ville, passe sous silence cette opération, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que la vente d’un immeuble existant que l’acquéreur destine à l’habitation ou à un usage mixte professionnel- habitation, comportant l’engagement par le vendeur professionnel, directement ou indirectement, d’effectuer des travaux après la signature constatant le paiement de tout ou partie du prix, soit soumise au statut de la vente en état futur de rénovation. - Que le législateur définisse un statut de la vente en état futur de rénovation inspiré de celui de la vente en état futur d’achèvement, adapté notamment sur les points suivants : - L’échéancier de paiement du prix doit être établi par un homme de l’art en fonction de l’avancement des travaux, - Le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement extrinsèque. 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE TROISIEME COMMISSION LA REDACTION DE L’ACTE PREMIERE PROPOSITION - LA MODERNITE - L'ACTE ELECTRONIQUE OU DE LA FIN DES MENTIONS MANUSCRITES ET DU DROIT DE TIMBRE CONSIDERANT: - que la loi du 13 mars 2000 consacre l’avènement de l’acte authentique sur support électronique, - qu’il faut résoudre rapidement les problèmes techniques mais aussi juridiques liés à la dématérialisation des actes, - qu’en ce qui concerne les mentions manuscrites, l’information de l’emprunteur et de la caution est suffisamment assurée par l’obligation de conseil des notaires, - qu’en ce qui concerne le droit de timbre, celui-ci devient de plus en plus lourd en raison de l’accroissement du nombre de pages des actes et de leurs annexes, notamment pour satisfaire à des obligations légales, - l’impossibilité d’apposer une mention manuscrite et de calculer un impôt à la page sur un acte qui n’est pas rédigé sur un support papier, - que le régime de l’acte authentique notarié doit être indifférent de son support et que donc cette suppression des mentions manuscrites et du droit de timbre doit être étendue à l’acte authentique sur support papier, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - D’affranchir l’acte notarié du formalisme des mentions manuscrites ; - De supprimer le droit de timbre, ou de le forfaitiser. DEUXIEME PROPOSITION - LA SECURITE - L’EXCLUSION DES PERSONNES MORALES DU CHAMP DE L’ARTICLE L.271-1 DU C.C.H. CONSIDERANT: - que le législateur, en instaurant un délai de réflexion/rétractation, a fait référence à " un acquéreur non professionnel " qu’il ne définit pas, - que cette imprécision nuit gravement à la sécurité des contrats de vente d’immeuble, - que la notion d’acquéreur non professionnel fait référence à la satisfaction des besoins personnels ou familiaux, par opposition à l’exercice d’une profession, - que le droit de rétractation vise à protéger l’ acquéreur contre un engagement impulsif dont il n’aurait pas mesuré toutes les conséquences, - que les besoins personnels ou familiaux comme la notion d’engagement d’impulsion se rapportent aux acquisitions par les seules personnes physiques, -que la Cour de Justice Européenne a tranché pour une définition du consommateur limitée aux seules personnes physiques, aux termes de laquelle apparaît être consommateur :" Toute personne physique n’agissant pas pour les besoins directs de sa profession, lorsqu’il contracte avec un professionnel ", LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Qu’il soit précisé expressément dans l’article L.271-1 du C.C.H. qu’il s’applique aux seules personnes physiques, acquéreurs d’immeuble d’habitation, n’agissant pas pour les besoins directs de leur profession. TROISIEME PROPOSITION - LA SECURITE - LE LOTISSEMENT CONSIDERANT: - que le lotissement est l'un des principaux moyens de "produire" des terrains à bâtir permettant d'accéder à la propriété d'une maison individuelle, - que l'accédant à la propriété est en général un particulier qui engage dans cette opération une grande partie de son patrimoine, - qu'en conséquence cette opération doit bénéficier d'une sécurité juridique maximale, - que le règlement des lotissements autorisés avant le 30 juin 1986 est tenu pour caduc par le juge administratif même en l’absence d’information des colotis par voie d’affichage, - que ces mêmes règlements sont au contraire tenus pour valides par le juge judiciaire à défaut de réalisation et de justification de cet affichage, - que l'article R.315-44-1 du Code de l’Urbanisme prescrivant cet affichage, était un article de circonstance, une disposition transitoire relative à l'application de la loi nouvelle aux anciens lotissements et que 17 ans plus tard, celui-ci n'a plus de raison d'être, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - la suppression pure et simple de l'article R.315-44-1 du Code de l'urbanisme. Rappel des textes existants : Code de l'Urbanisme - Article R.315-44-1. Pour les lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés que les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements cesseront de s'appliquer en vertu de l'article 8 de la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 (Art. L315-2-1 du Code de l'urbanisme) et de la possibilité qui leur est donnée de demander le maintien de ces règles. Cette information est faite à l'initiative de l'autorité compétente en matière de lotissement par voie d'affichage pendant deux mois à la mairie : - soit six mois au moins avant la date à laquelle les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements cessent de s'appliquer, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé avant cette date ; - soit lorsque le plan local d'urbanisme ou le plan de sauvegarde et de mise en valeur est rendu public, dans les autres cas. QUATRIEME PROPOSITION - LA SECURITE - LES PRESCRIPTIONS DES ACTIONS SE RAPPORTANT A LA VENTE D’IMMEUBLE CONSIDERANT: - que lors de la révélation d’un vice affectant l’immeuble, l’acquéreur peut croire suffisante une dénonciation rapide par lettre recommandée pour réserver ses droits, alors que l'article 1648 du Code civil institue un bref délai d'assignation en justice, - qu’en pratique cette prescription se retourne contre l'acquéreur de bonne foi confronté à des comportements dilatoires du vendeur, qui peuvent l'amener à perdre toute possibilité de réparation, - qu’il apparaît souhaitable d’améliorer la protection de l’acquéreur en remplaçant l’exigence d’assignation en justice par une simple obligation de dénonciation au vendeur, - qu’il apparaît équitable d’offrir en contrepartie à tous les vendeurs d’immeuble le bénéfice d’une même durée de prescription des actions relatives à la vente, des responsabilités de même nature devant conduire à des prescriptions identiques, - que les régimes de responsabilité de la vente d’immeuble doivent être en harmonie avec ceux du louage d’ouvrage d’immeuble, - qu'il n'est pas cohérent ni juste que le vendeur d'un immeuble neuf soit tenu pendant 10 ans pour des dommages de l’article 1792 du Code civil alors qu’il engage sa responsabilité contractuelle pendant 30 ans pour des non conformités qui peuvent être moins importantes, - qu'il n'est pas cohérent ni juste que le vendeur d’un immeuble neuf soit tenu pendant 10 ans pour les dommages de l’article 1792 alors que le vendeur d’un immeuble ancien peut être tenu pendant 30 ans pour ces mêmes dommages, - qu'il n'est pas cohérent ni juste que le revendeur d’un immeuble de moins de 10 ans doive une garantie plus longue à son acquéreur que celle dont il bénéficie de la part de son propre vendeur, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Pour mieux protéger l’acquéreur : que le bref délai d’assignation en justice posé par le 1er alinéa de l’article 1648 du Code civil soit remplacé, en matière de vente d’immeuble, par un délai de dénonciation des vices au vendeur, par tout moyen mais dans les 6 mois à compter de leur découverte par l'acquéreur. - Pour renforcer la sécurité des transactions : que le délai de prescription de toutes actions se rapportant à la vente d’immeuble soit ramené à 10 ans et que cette modification soit faite : 1) pour l’immeuble neuf : - par l’extension du domaine de l’article 2270 à l’ensemble des actions dont peut être tenu le vendeur d'un immeuble à construire ou d'un immeuble achevé depuis moins de 10 ans et qu’en conséquence ledit article soit dorénavant rédigé de la manière suivante : " Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut-être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code, est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. " 2) pour l’immeuble ancien : - par l'introduction dans l’article 1648 du Code civil, d'un alinéa instaurant une prescription de la garantie des vices cachés de 10 ans à compter de la délivrance, - et par l’introduction dans le Code civil d’un article 2270-2 énonçant pour les vendeurs d’immeuble non visés à l’article 2270 du même Code, une prescription de l’action en responsabilité civile contractuelle de 10 ans à compter de la délivrance. Articles du Code civil cités dans la proposition de vœu : Article 1648. L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la vente a été faite. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents. Article 2262. Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. Article 2270. Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792- 3, à l'expiration du délai visé à cet article. CINQUIEME PROPOSITION - L’EQUILIBRE - MAINTIEN DE LA FACULTE DE STIPULER UNE CLAUSE DE NON GARANTIE DES VICES CACHES CONSIDERANT: - l’obligation d’intégrer en droit français la directive 99/44 instaurant pour les seules ventes de biens de consommation, un régime d’action en garantie uniforme pour tous défauts de conformité au contrat et pour tous vices cachés, - que ce régime de garantie ne concerne que la vente de certains meubles et qu’il n’y a donc pas lieu de l’étendre à la vente d’immeuble, - que l’existence d’un vice ignoré des parties peut être source d’un aléa sur lequel les parties doivent pouvoir librement stipuler, - qu’un défaut de conformité contractuelle ne présentant pas les caractères d’un vice, n’est pas constitutif d’un aléa susceptible de justifier une clause de non garantie, - que la confusion des deux notions de défauts de conformité et de vices cachés est de nature à emporter des déséquilibres contractuels graves dans la vente d’immeuble ancien par un vendeur profane de bonne foi, - le risque économique grave que représenterait pour un vendeur profane de bonne foi, le fait de devenir garant comme un professionnel de tous vices ou défauts affectant l’immeuble alors qu’il n’est pas assuré contre ce risque, - que c’est également protéger l’acquéreur d’immeuble que de pouvoir le protéger lors de la revente de son immeuble des conséquences d’un vice non révélé qu’il aura toujours ignoré, - que cette faculté de stipuler une clause de non garantie des vices, justement encadrée par la pratique, doit donc être maintenue au profit du vendeur profane de bonne foi car elle constitue la juste reconnaissance d’un droit à la sécurité juridique d’un vendeur qui s’est acquitté loyalement de son obligation d’information, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que conformément à la tradition française, soit maintenue en droit positif la faculté de stipuler une clause de non garantie pour les vices cachés affectant les immeubles de plus de 10 ans : - Dans les ventes conclues par un vendeur profane - Et dans celles conclues entre professionnels. 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE QUATRIEME COMMISSION LES FORMALITES POSTERIEURES A L’ACTE PREMIERE PROPOSITION CONSECRATION DE LA PRIORITE DES CREANCIERS INSCRITS SUR LE PRIX DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER CONSIDERANT: - que depuis plus de vingt ans la jurisprudence, approuvée par une doctrine majoritaire, admet le droit de préférence des créanciers hypothécaires sur le prix d’une vente amiable du bien grevé, - qu’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (27 janvier 1999) paraît avoir admis le transport au profit d’un créancier chirographaire saisissant, de la créance de prix d’un immeuble hypothéqué, - que la sécurité de l’acquéreur exige que le prix de vente soit affecté en priorité au paiement des créanciers hypothécaires et au dégrèvement de l’immeuble, - qu’il résulte de l’article 43 de la loi du 9 juillet 1991 que la saisie attribution n’emporte d’effet attributif que lorsque la créance saisie est disponible, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que la loi consacre le principe d’indisponibilité des créances représentatives du prix de vente d’un bien immobilier, à concurrence de la somme restant due aux créanciers inscrits, dans la limite des montants garantis par les inscriptions, et des frais liés aux opérations de mainlevée et de radiation. Rappel des textes existants : Article 43 alinéa 1 de la loi du 9 juillet 1991 : "l’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous accessoires ". DEUXIEME PROPOSITION REGULARISATION D’UN REJET : DATE D’EFFET DE LA PUBLICITE CONSIDERANT: - qu’après régularisation d’un rejet, le conservateur des hypothèques accomplit la formalité qu’il avait mise en attente, - qu’il résulte de la rédaction actuelle de l’article 34-3 du décret du 14 octobre 1955 que certaines formalités peuvent comporter deux dates d’effets différentes : d’une part, la date du dépôt initial pour toutes les énonciations non entachées d’erreurs, d’autre part, la date du dépôt de la régularisation pour les dispositions ayant motivées le rejet, - que la sécurité des parties et des tiers, et la fiabilité du fichier immobilier supposent qu’une formalité n’ait qu’une seule date d’effet, - qu’une formalité régularisée dans le délai réglementaire d’un mois doit pouvoir conserver la date du dépôt initial, - mais qu’en cas d’erreur sur l’identification du bien, la protection des parties et des tiers et la fiabilité du fichier immobilier impliquent que la date de la formalité ne puisse être antérieure à celle de la régularisation, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que la date d’effet de la formalité rejetée, mais régularisée dans le délai d’un mois, soit celle du dépôt initial, - Qu’en cas d’erreur sur l’identification du bien, la date de la publicité soit celle de la régularisation , - Et que l’article 34-3 du décret du 14 octobre 1955 soit donc modifié en conséquence. Rappel des textes existants : Article 34-3 du décret du 14 octobre 1955 : " … Avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de la notification directe ou de l’avis de réception ou de l’avis de refus de la lettre recommandée, il appartient au signataire du certificat d’identité, - soit de compléter le bordereau d’inscription ; - soit de représenter les pièces (notamment, titres antérieurs, extraits cadastraux, extraits d’actes de naissance) justifiant l’exactitude des références à la formalité antérieure, ou des énonciations relatives à la désignation des parties et des immeubles ; dans ce cas, le conservateur procède, dans les conditions ordinaires, à l’exécution de la formalité qui prend rang à la date du dépôt. Les erreurs figurant au fichier immobilier sont rectifiées dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article 13 ou au 3 de l’article 53-1 du présent décret, si elles émanent du conservateur. Dans le cas contraire, elles sont redressées, à la diligence des parties, par le dépôt d’un nouveau document établi dans les formes légales et tendant à rectifier le document antérieurement publié entaché d’erreur : ce document consiste soit en un nouveau bordereau établi au vu du titre lui-même, d’un acte rectificatif ou, à défaut d’un acte de notoriété, soit en une expédition, un extrait littéral ou une copie de ces titres, acte rectificatif ou acte de notoriété. Toutes mentions utiles sont portées au fichier immobilier sur les fiches en vue de signaler les erreurs et rectifications ; - soit de déposer un bordereau ou document rectificatif. Dans ce cas, la publicité du bordereau ou document originaire prend effet à la date du dépôt, pour toutes les énonciations non entachées d’erreur, celle du bordereau ou du document rectificatif prenant effet à la date de son propre dépôt. Dans tous les cas où la formalité prend rang rétroactivement à la date du dépôt, la date où elle est effectivement exécutée est constatée par un enregistrement pour ordre au registre des dépôts. " TROISIEME PROPOSITION SIMPLIFICATION DE LA PROCEDURE DE PURGE HYPOTHECAIRE CONSIDERANT: - que, selon l’article 832 du Code de procédure civile, l’huissier qui procède aux notifications à fin de purge doit être commis par le Président du Tribunal de Grande Instance ; que ce formalisme ralentit la procédure, sans apporter plus de sécurité que n’en donnerait le choix de l’huissier par l’acquéreur, - qu’en l’absence d’accord de la totalité des créanciers inscrits dans le cadre d’un ordre consensuel, l’acquéreur ne pourra obtenir la radiation des inscriptions que si une procédure d’ordre judiciaire est ouverte, alors que la répartition du prix entre les créanciers hypothécaires ne le concerne pas, - que le simple silence des créanciers qui, en raison de leur rang, ne recevront aucune somme dans la distribution, suffit à empêcher l’ordre consensuel, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - De simplifier la procédure instituée par l’article 832 du Code de procédure civile en prévoyant que l’huissier sera désigné par l’acquéreur, - De permettre à l’acquéreur d’obtenir la radiation des inscriptions par une consignation libératoire indépendante de toute procédure d’ordre, - De favoriser l’aboutissement d’un ordre consensuel en considérant que le créancier qui gardera le silence durant 40 jours à compter de la réception d’un projet de répartition, sera réputé avoir donné son consentement. QUATRIEME PROPOSITION LA CONSECRATION D’UN PRINCIPE : L’IMPOSSIBILITE DE PUBLIER OU D’INSCRIRE DU CHEF D’UN PRECEDENT PROPRIETAIRE CONSIDERANT: - qu’en application de l’article 34-1b du décret du 14 octobre 1955, le conservateur des hypothèques doit s’assurer de la concordance entre le disposant figurant dans l’acte et le disposant ou dernier titulaire répertorié au fichier immobilier, - qu’il résulte de l’article 32-1 du décret du 14 octobre 1955 que ce disposant ou dernier titulaire figurant au fichier immobilier correspond à la personne dont le droit fait l’objet de la formalité à publier, - que si le titre de ce disposant ou dernier titulaire a cessé de produire effet en raison d’une nouvelle publication, l’article 34-2 du décret du 14 octobre 1955 prévoit qu’il n’y pas discordance, - que l’ambiguïté de ces dispositions a incité certains conservateurs à accepter la formalité bien que requise du chef d’une personne n’étant plus le bénéficiaire actuel du droit, - qu’en conséquence cette interprétation a abouti à la constitution de chaînes multiples de propriétaires, au détriment de la fiabilité du fichier immobilier et de la sécurité des parties et des tiers, - que la Cour de cassation a estimé que cette pratique se faisait en violation des articles 32-1 et 34 du décret du 14 octobre 1955, le conservateur devant s’assurer de la concordance du document déposé et des documents publiés, - et enfin que ce principe doit permettre néanmoins la publicité du chef d’un précédent propriétaire des demandes en justice, et des actes et décisions constatant ou tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation, la rescision ou l’inopposabilité d’une convention ou d’une disposition à cause de mort conformément à l’article 28 4° c) du décret du 4 janvier 1955, LE 99e CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE PROPOSE: - Que les pouvoirs publics consacrent le principe, posé par la Cour de cassation, d’impossibilité de publier ou d’inscrire du chef d’une personne qui n’est plus le dernier titulaire au fichier immobilier, - Mais que néanmoins les publications visées à l’article 28 4°c du décret du 4 janvier 1955, du chef d’un précédent propriétaire, demeurent possible. Rappel des textes existants : Article 34-2 du décret du 14 octobre 1955 : " Il n’y a pas discordance lorsque le titre de la personne indiquée comme disposant ou dernier titulaire, au sens du 1 de l’article 32, a cessé postérieurement à sa publication au fichier immobilier, de produire tout ou partie de ses effets, en raison d’un acte ou d’une décision judiciaire ultérieurement publié. " Article 28 du décret du 4 janvier 1955 : " Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : 4°) c) : Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort; d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance.

4. ENCUENTRO NOTARIAL DE CENTROAMERICA Y EL CARIBE
Guatemala, Guatemala. Del 23 al 26 de Julio de 2003.
RESUMEN Por encargo de la Comisión de Asuntos Americanos, Sector Norte, Centroamérica y El Caribe, el Notariado guatemalteco, celebró en la ciudad de Guatemala, los días 23 al 26 de Julio de 2003, el Encuentro Notarial de Centroamérica y El Caribe, con la asistencia de Notarios de los siguientes países: Argentina, Canadá, Costa Rica, Guatemala, Honduras, México y Puerto Rico. Durante la celebración del Encuentro, el Notario Francisco Arias, Presidente de la UINL, sesionó con los Presidentes de los Notariados de la región, para tratar los problemas comunes y trasladarlos al Consejo Permanente para ser discutidos en la próxima sesión del Consejo Permanente a celebrarse en Québec, Canadá el próximo mes de Octubre; en la reunión estuvo presente el Notario Giancarlo Laurini, Presidente de la Comisión Consultiva de la UINL. Jueves 24 de julio Bienvenida e Inauguración del Encuentro por el Notario Gabriel Medrano Valenzuela, Presidente del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala. Palabras del Notario Carlos Marcelo D’Alessio, Presidente de la Comisión de Asuntos Americanos de la Unión Internacional del Notariado Latino. Conferencias: * “Los Principios del Notariado Latino” Notario Francisco Arias González (México). Presidente de la UINL * “Los Desafíos del Notariado en el Tercer Milenio” Notario Giancarlo Laurini (Italia). Presidente de la Comisión Consultiva UINL * “El Ejercicio Funcional en los Notariados Iberoamericanos” Notaria Cristina Noemí Armella (Argentina) * “Comercio Internacional y el Documento Electrónico” Notario José Antonio Márquez (México) Viernes 25 de julio Tema Unico: “La Jurisdicción Voluntaria en Sede Notarial” Conferencias: * “Análisis de la Jurisdicción Voluntaria en Sede Notarial en Guatemala, en sus 25 Años de Vigencia” Notario Nery Roberto Muñoz (Guatemala) * “Ventajas y Desventajas de la Jurisdicción Voluntaria desde el punto de vista del Organismo Judicial” Notario Boanerjes Mejía (Guatemala). * “El Futuro de la Jurisdicción Voluntaria Notarial” Notario John Schwank Durán (Guatemala) Foro “La Jurisdicción Voluntaria en Sede Notarial” Participantes: Doctor Mario Aguirre Godoy por Guatemala y un representante de cada notariado asistente Moderador: Notario Luis Arturo Archila Leerayes (Guatemala) Acto de clausura por el Notario Luis Felipe Sáenz Juárez. Presidente del Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial y se hizo un reconocimiento al Doctor Mario Aguirre Godoy, autor del proyecto que sirvió de base para la ley vigente en Guatemala y palabras finales del Notario Francisco Arias González, Presidente de la UINL. Autoridades presentes: Notarios Francisco Arias González (México), Presidente de la UINL; Giancarlo Laurini (Italia), Presidente de la Comisión Consultiva de la UINL; Carlos D’Alessio (Argentina), Louise Lortie (Canadá) y Josefina Morel de Martí (Argentina), en su orden Presidente, Vice-Presidenta y Secretaria de la Comisión de Asuntos Americanos; Alfonso Zermeño Infante (México), Presidente Sector Norte, Centroamérica y El Caribe.

5. XI JORNADA NOTARIAL IBEROAMERICANA
Buenos Aires, Argentina. Del 10 al 13 de Marzo, 2004.
Conclusiones del Tema I
Conclusiones del Tema II
Conclusiones del Tema III
Conclusiones del Tema I

En las legislaciones iberoamericanas existe similitud en las principales figuras de garantía, especialmente por lo que hace a las tradicionales garantías que regulan los Códigos Civiles como son: la fianza, la prenda y la hipoteca.
Además de las tradicionales garantías ya mencionadas, en prácticamente todas las legislaciones se regulan algunas garantías especiales como la prenda sin transmisión de posesión o sin desplazamiento, la hipoteca marítima o naval y la hipoteca sobre aeronaves.
En el derecho de los países iberoamericanos han surgido nuevas figuras de garantías, tanto personales como reales. Destacan como garantías importantes: el aval cambiario, las garantías a primera demanda, la carta de crédito stand by, el leasing o arrendamiento financiero y el lease back, la hipoteca sobre la unidad completa de una empresa o sobre la hacienda de una empresa y el fideicomiso de garantía.
Hay una influencia de los negocios internacional en las nuevas garantías que están reconociendo los ordenamientos jurídicos, como la garantía a primera demanda, las cartas de crédito stand by o el leasing (arrendamiento financiero) y el fideicomiso de garantía.
Las legislaciones iberoamericanas dan intervención notarial en la constitución, modificación, transferencia y extinción de las garantías que tienen por objeto bienes inmuebles y excepcionalmente en otras garantías que son objeto de inscripción registral, como la hipoteca sobre embarcaciones o sobre aeronaves o en algunos casos de prenda sin desplazamiento o sin transmisión de posesión.
Existe concordancia en las diversas legislaciones nacionales, respecto a la prohibición de acordar, al momento de constitución de una garantía real, el llamado pacto comisorio.
Se reconoce una tendencia importante en admitir algunas garantías cuya ejecución o realización proceda en forma extrajudicial. Deberá considerarse en tales casos, su coordinación con las normas generales y especiales vigentes en cada país.
En materia de publicidad registral hay una tendencia clara a la creación de Registros especializados para ciertos bienes en los que se inscriben las garantías sobre dichos bienes. Por ejemplo: Registro Público Marítimo, el Registro Aeronáutico, Registros Prendarios y otros.

RECOMENDACIONES

Que la recepción de las nuevas formas de garantía, se haga bajo el criterio de la necesaria adaptación de estas figuras a los principios esenciales de cada ordenamiento nacional, con la consulta previa del poder legislativo a las entidades referentes en la materia.
Dada la importancia que reviste el asesoramiento, la certeza y la seguridad jurídica, y lo complejo de las garantías que se reconocen y regulan en los países iberoamericanos y sus múltiples aplicaciones, que el notario sea asesor, consultor y en lo posible ante quien se otorguen los actos juridicos que contienen garantías.
Que en todas las garantías que recaigan sobre bienes inmuebles o registrables se utilice la escritura pública como medio idoneo y eficaz de documentación, y para efectos de su inscripción registral.
Que se promueva en las legislaciones la intervención notarial para que, en lo posible, las garantías se otorguen ante notario por las ventajas que el instrumento público ofrece a las partes contratantes, como son: a) Proporcionar certeza en la fecha de celebración del acto; b) El notario asegura la identidad de las partes; c) El notario analiza la representación de las partes; d) La licitud del negocio es efecto natural de la actuación notarial; e) La intervención del notario dá al documento autenticidad que asegura su validez y la eficacia del acto; f) El documento notarial es, frecuentemente, título ejecutivo, y en algunos casos comparable a una sentencia judicial; g) El documento notarial es inscribible como documento auténtico en variados registros.
Se recomienda que se impulsen las reformas necesarias para permitir al notario utilizar las nuevas técnicas informaticas de comunicación, para su acceso directo a los registros de publicidad para contribuir a la mas perfecta constitución y tráfico de las garantías reales.-

Conclusiones del Tema II

Toda función que pretenda permanecer exitosamente tiene la obligación de repensarse permanentemente para adaptarse a los nuevos cambios y exigencias de la comunidad a la que sirve.
La sociedad elige lo que más le conviene por económico y eficiente, no por tradición o historia.
Lamentablemente algunos criterios meramente economicistas priorizan la reducción de costos, sin importarles si afectan con ello, la seguridad jurídica que nuestra labor genera.
No tenemos duda que la misma posibilita la disminución de la litigiosidad, la convivencia armónica y la realización de la justicia.
Pero la percepción que la sociedad tiene de cualquier profesión cambia permanentemente, lo trascendente es que la comunidad sienta que su intervención es absolutamente conveniente, que la deseen y la soliciten como útil y necesaria para garantizar el contenido de su voluntad cuando contratan.
Debemos concientizar a la sociedad del valor y utilidad que tiene la seguridad jurídica preventiva.
El costo de un sistema no pasa sólo por el honorario, sino las consecuencias que toda la sociedad sufre cuando confundimos eficacia con rapidez.
No se puede caer en el error de creer que sacrificando seguridad jurídica se podrá obtener una disminución de costos.
Preservando nuestra esencia, tenemos el deber de adaptarnos para dar cada vez más eficiente respuesta a los reclamos permanentes de la sociedad y a los nuevos requerimientos que plantea un mercado en continua evolución.
Precisamente este es el sentido de la convocatoria de estas Jornadas Iberoamericanas, meditar en conjunto, aportando nuestras distintas experiencias geográficas y culturales y viendo cómo podemos resultar más competitivos mejorando nuestra función.
Hoy existen dos sistemas netamente diferenciados para la constitución y transferencia de derechos reales sobre inmuebles, el notariado latino y el que concluye con el llamado seguro de títulos.

I.- NOTARIADO LATINO
En este sistema es obligatoria la intervención de un notario, que es un profesional del derecho al que el Estado inviste con una función pública fedante, en ejercicio de la cual da autenticidad a los hechos, declaraciones y convenciones que ante él ocurran y que perciba con sus sentidos.

En ejercicio de sus funciones alitigiosas el notario:1-Asesora a los otorgantes, calificando, interpretando y traduciendo jurídicamente los hechos y la voluntad de los mismos.2-Media en forma imparcial entre sus requirentes.3-Configura el documento asumiendo la autorá bajo su responsab