Una Proposición De Ley Para La Reforma De La Ejecución Hipotecaria

Del mismo modo, subraya la propuesta que a la difícil situación económica actual han contribuido tanto la errónea política financiera como las propias entidades bancarias, y como resultado de ello, se ve afectado un derecho constitucional fundamental como es el del acceso a una vivienda digna.

Como justificación de la propuesta, se subraya la extrema rigidez de la Ley rituaria civil que no recoge siquiera un procedimiento contradictorio donde se analicen otras alternativas, y establece un marco procesal en el que las entidades financieras, que tanto han contribuido al engorde de la burbuja inmobiliaria y al endeudamiento de la economía familiar, no solamente obtienen la subasta de los inmuebles, sino que además están legitimadas para mantener la reclamación pendiente de pago sobre otros bienes del deudor cuando la deuda no se ve satisfecha ni cubierta totalmente con la mencionada subasta.

En este marco, la propuesta aboga por una modificación de la LEC y de la Ley Hipotecaria que contemplen la dación en pago como cancelación de la totalidad de la deuda en el supuesto de deudores de buena fe y la introducción de un proceso de negociación en la ejecución hipotecaria que permita una moratoria en el pago de las cuotas del préstamo acomodándolos a la situación económica del deudor y a la transformación en un contrato de arrendamiento con opción a compra o la condonación parcial de la cantidad adeudada.

Los preceptos de la LEC cuya reforma se pretende son los siguientes:

- El art. 579 referente a la ejecución dineraria en caso de bienes especialmente hipotecados o pignorados. En este caso, se pretende que el juez pueda ordenar proseguir la ejecución en los casos de que la cantidad obtenida en la subasta sea insuficiente, con la salvedad de que sea admisible la dación en pago de la deuda o exista resolución judicial derivada de oposición del ejecutado.

- El art. 581.1 relativo a los casos en que procede el requerimiento de pago. Cuando la ejecución para la entrega de cantidades dinerarias no se funde en una resolución judicial o arbitral, despachada la ejecución, se requerirá de pago al deudor para el pago del importe principal y los intereses hasta la fecha de la demanda, y si no paga en el acto, si formula oposición o, en el caso de bienes hipotecados, no entrega el inmueble cuando sea admisible la dación en pago, el tribunal procederá al embargo de sus bienes en cantidad suficiente para responder del importe por el que se haya despachado ejecución y de las costas.

- El art. 670.4, en referencia a la subasta, quedaría modificado en los siguientes términos: Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor del bien salido a subasta, el ejecutado contará con el plazo de diez días para presentar tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al mencionado porcentaje o que, aún siendo inferior, resulte suficiente para lograr la satisfacción completa del crédito. Si transcurrido dicho plazo, el ejecutado no actúa, podrá el ejecutante en el plazo de cinco días pedir la adjudicación del bien por el 70% o por lo que se le deba por todos los conceptos, siempre que dicha cantidad sea superior a la mejor postura.

Durante el mencionado plazo, el ejecutante tendrá la facultad de formular propuesta de dación en pago del total de la deuda por el valor alcanzado en la subasta, siempre que la situación del deudor haya sido provocada por causas ajenas a su voluntad y el valor de tasación de la vivienda admitido por el acreedor en la concesión del préstamo sea superior a la deuda pendiente.

Cuando el ejecutante no haga uso de estas facultades se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 70% del valor de tasación, o siendo inferior, cubra por lo menos la cantidad por la que se haya despachado ejecución, incluidos los intereses y costas. Caso de que la mejor postura no reuniese estos requisitos, el secretario judicial, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate atendidas las circunstancias del caso y teniendo en cuenta, sobre todo, la conducta del ejecutado en relación con el cumplimiento de la obligación, las posibilidades de satisfacción del crédito mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate pueda suponer para el ejecutado y el beneficio que de ello obtenga el ejecutante. En este último caso, cabrá recurso directo de revisión contra el decreto del secretario judicial que se interpondrá ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución.

- El art. 670.8, en el sentido de que aprobado el remate y consignada, en su caso, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, o entregado el inmueble, se dictará decreto de adjudicación.

- Para los casos de subasta sin ningún postor, se propone la modificación del art. 671, en el sentido de que el ejecutante podrá pedir la adjudicación por cantidad igual o superior al 75% del valor de tasación o por el importe que se le deba por todos los conceptos.

En caso de que opte por esta alternativa, se dará traslado al deudor para que en el plazo de cinco días formule propuesta de dación en pago del total de la deuda por el valor alcanzado en la subasta, siempre que se considere que su situación ha sido provocada por causas ajenas a su voluntad y el valor de tasación admitido por el ejecutante en la concesión de la hipoteca sea superior a la deuda pendiente de pago.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

- En torno a la oposición, se propone la reforma del art. 695, en el sentido de admisión de la misma en los casos tasados a continuación: extinción de la garantía o de la obligación garantizada siempre que ello se justifique documentalmente, error en la determinación de la cantidad exigible, sujeción de los bienes a otra prenda, hipoteca (mobiliaria o inmobiliaria) o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, cuando el nivel de rentas del deudor sea inferior al que tenía cuando se formalizó el préstamo y acredite la imposibilidad de acceder a una vivienda digna en sus actuales circunstancias.

Formulada la oposición, el secretario judicial procederá a la suspensión del procedimiento convocando a las partes a una comparecencia que solventará el tribunal que dictó la orden general de ejecución mediante auto, siendo los efectos distintos según la causa de oposición alegada.

Por lo que afecta a la Ley Hipotecaria, se propone la modificación del art. 105 que quedaría redactado en los términos siguientes: "La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad del deudor en los términos establecidos por el artículo 1.911 del Código Civil."

Y por ende, el art. 1911 CC quedaría redactado de la siguiente manera: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, mediante norma de rango legal o por acuerdo voluntario pactado válidamente entre las partes podrá estipularse que la obligación garantizada mediante bienes hipotecados o pignorados alcance exclusivamente a dichos bienes, de forma que la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor queden limitadas al importe de los bienes hipotecados o pignorados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor."

Arantxa Hernández Escrig (Abogada)

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