La Web 2.0 Y Los Portales Inmobiliarios

“¿Dónde aparcarán mis invitados si compro una casa en San Francisco? ¿Vale la pena el viaje diario al trabajo en San Francisco para vivir en Palo Alto? ¿Cuál es el precio normal de una plaza de garaje en Pacific Heights?” Estas preguntas, junto con sus correspondientes respuestas, son una pequeña muestra de contenidos habituales en la última hornada de portales inmobiliarios que se han apuntado a las nuevas tendencias de lo que se ha dado en llamar la Web 2.0: toda una fresca y revolucionaria forma de entender qué es Internet y cómo aprovechar todo el potencial de la comunicación en Red. Se trata de usuarios preguntando o respondiendo a otros usuarios en un punto de encuentro común: el portal inmobiliario, que se convierte mediante esta alimentación constante de contenidos por parte de sus visitantes y la integración de información y funcionalidades de otros portales, en una herramienta potentísima al servicio de una más documentada decisión de compra o venta en la transacción comercial más importante que la mayor parte de las personas suelen realizar a lo largo de su vida: la relacionada con su vivienda.

El término Web 2.0 es acuñado en 2004 por Tim O’Reilly para referirse a una segunda generación de sitios web caracterizados por una mayor interacción con y entre los usuarios, que tiene como objetivo facilitar la creatividad, la colaboración y compartir información entre los usuarios. No se refiere tanto a un nuevo lenguaje ni tampoco a un nuevo protocolo, sino a una nueva forma de entender la Web y de aprovechar todas sus funcionalidades.

Si los sitios web de primera generación se caracterizaban por una creación y difusión centralizada de contenidos –las empresas decidían qué querían incluir en sus sitios web, creaban los contenidos y funcionalidades, y publicaban sus páginas a través de un alojamiento web difundiéndolos, como máximo, a través de newsletters y boletines—, los sitios web 2.0 se caracterizan, sobre todo, por la integración de contenidos y funcionalidades de otros portales (por ejemplo, Google Maps, Google Earth, YouTube, etc.) y porque los usuarios adquieren un papel protagonista disponiendo de múltiples formas de generar una retroalimentación o feedback que se integra, como contenido adicional, en el propio desarrollo del sitio web, enriqueciéndolo.

El propio creador del la World Wide Web, Tim Berners-Lee, está en desacuerdo con el concepto de Web 2.0 porque, argumenta, todas estas potencialidades estaban ya presentes en el propio concepto de comunicación en red que dio nacimiento a la Web como la conocemos hoy en día. Fueron las empresas, dice, las que trasladaron a la Web un modelo tradicional de comunicación unidireccional que desaprovechaba en gran medida las posibilidades del nuevo medio. En efecto, las empresas de la economía de larillos y cemento (brick & mortar) accedieron a Internet reduciendo el papel de sus sitios web a un mero escaparate on line de la misma oferta que comunicaban a través de otros medios off line: TV, prensa, radio, publicidad exterior, marketing directo... pero que no aprovechaba toda la potencialidad de la Web: comunicación multidireccional, integración de información y funcionalidades, posibilidad de compartir datos entre usuarios...

Han sido necesarios varios años de experimentación, un boom y su posterior crash de las puntocom y, quizá, que toda una nueva generación de profesionales cuyas carreras se han desarrollado desde un principio con Internet como parte del escenario se integrara a puestos directivos en las empresas, para que finalmente llegáramos a comprender realmente qué quieren decir conceptos como “comunicación en red” y empezáramos a ver el desarrollo de modelos de negocio que aprovechan al máximo todo este potencial.

Mientras, en España los portales inmobiliarios de mayor nivel de tráfico están quemando etapas con años de retraso respecto a los portales norteamericanos que, en mi opinión, se cuentan ahora mismo entre los más avanzados a este respecto. No hace ni tres años que el posicionamiento en buscadores de estos portales comenzó a estar en la agenda de sus responsables. Tímidamente comenzamos a ver ahora cómo se van integrando funcionalidades de terceros como Google Maps, información catastral, etc. Sin embargo, todavía hay un error de concepto: la argumentación de venta de los inmuebles sigue todavía rígida y estrechamente ligada a la información del inmueble en sí. Cuando la realidad demuestra que en la decisión de compra de una vivienda, los potenciales compradores toman en cuenta muchísimos más factores a la hora de elegir su futura propiedad.

De esta manera, los mayores avances que hemos visto en los diferentes portales inmobiliarios de nuestro país se han enfocado en “vender” mejor la propia vivienda, a través de una más completa información –o quizá sólo más vistosa— del inmueble en sí: planos descargables, memorias de calidades, superficies desglosadas por estancia... Hemos pasado de las perspectivas artísticas a las perspectivas en 3D fotorrealistas... cuando no directamente a las fotografías de los pilotos. Y también estamos viendo “vuelos virtuales” de la urbanización, “visitas virtuales” a los diferentes tipos de vivienda... Todo un carísimo despliegue de medios que, en última instancia, nunca sustituye a la visita presencial en sí, dado que nadie toma una decisión de compra de esta envergadura directamente on line sin haber estado antes sobre el terreno.

Pero volvamos de nuevo al error de concepto comentado dos párrafos atrás. Los portales inmobiliarios se centran en la información que dan sobre la propia vivienda, descuidando aspectos fundamentales como son los del entorno. Es una perspectiva propia de una visión de fabricante: quien fabrica un producto se suele sentir tan orgulloso de su propio producto que cree que sólo con destacar sus múltiples virtudes debería bastar para convencer a la clientela potencial de sus bondades. Sin embargo, esta perspectiva olvida que las personas adquirimos productos o servicios en función de unos beneficios, tangibles o intangibles, que esperamos que dichos productos o servicios nos aporten. Es decir, no compramos por las características técnicas de los productos, sino por los beneficios o valor que dichos productos nos van a aportar.

En el caso de la compra de una vivienda, es importante saber si se trata de un adosado o de un apartamento, si compraremos un chalet o nos conformaremos con un piso. Pero no es menos importante saber cómo serán nuestros vecinos, cómo me podré desplazar a mi lugar de trabajo o, si tengo hijos en edad escolar, entre qué colegios podré elegir para llevarlos. Siendo, pues, importante la información que el potencial comprador recaba sobre la vivienda en sí, así como sobre la promotora para conocer el nivel de confianza que le merece, o incluso la financiera que garantizará sus pagos, no lo es menos todos aquellos datos que pueda descubrir sobre el entorno, sobre lo que éste le va a aportar, ya que su vida social, la de sus hijos, su calidad de vida y, en definitiva, el disfrute de la vivienda van a depender tanto de dicho entorno como de la vivienda en sí.

Esto es lo que han parecido descubrir portales inmobiliarios pioneros en eso que hemos dado en llamar Web 2.0 como Trulia.com, Biggerpockets.com o Zillow.com. Una visita a cualquiera de ellos nos abre todo un mundo de información que parece estar a años luz de todo lo que hemos visto hasta ahora. El cambio de paradigma es triple:

• Por un lado, estos portales integran una cantidad ingente de información que presentan de forma ordenada, lógica y relacionada, permitiendo al usuario formarse una idea aproximada de cómo puede ser un vecindario determinado en una multitud de variables.

• En segundo lugar, los portales aportan multitud de datos para conocer si el precio solicitado por un inmueble guarda una relación adecuada con las propias características del mismo en comparación con el precio de venta de viviendas similares en el entorno en los últimos meses. Muchos presentan incluso cuál ha sido la evolución del precio medio de venta por metro cuadrado en la zona.

• Por otro lado, los propios usuarios del portal se convierten en protagonistas y generadores de contenidos con sus preguntas y respuestas. Son las personas que viven en un sitios determinado las que mejor conocen cuáles son las ventajas y desventajas, los problemas o las oportunidades de comprar allí y ahora. Así que la información de primera mano, de una fuente aparentemente más creíble e imparcial pues no esconde intereses comerciales, y que responde a las dudas reales de los compradores potenciales sirve para tomar decisiones de compra más documentadas e informadas.

Veamos en primer lugar a qué nivel de información podemos acceder con esta nueva hornada de portales inmobiliarios.

Entramos en Trulia.com. Buscamos una vivienda en Plano, Texas. Se trata de una típica ciudad residencial en la zona norte de Dallas. Elegimos una de las viviendas al azar. En la propia ficha de la vivienda, podemos ver cómo ha sido la evolución de los precios para ese barrio (acotado por las viviendas que comparten el mismo distrito postal) en los últimos meses. Podemos incluso comparar los precios medios de venta para viviendas de 1, 2, 3 ó 4 dormitorios en las ventas cerradas en los últimos meses. Y también podemos ver en un gráfico la evolución en el precio de la vivienda para la ciudad de Plano desde el año 2000 hasta la actualidad. Es evidente que, si la compra de una vivienda se hace en parte o en total con motivos de inversión, éste será un dato que definitivamente nos gustaría conocer.

También podemos conocer la evolución en el precio medio del metro cuadrado, la evolución en el número de ventas y cuáles han sido las urbanizaciones más populares en los últimos meses.

Si tenemos hijos, la información sobre los colegios disponibles será fundamental para tomar una decisión de compra. Trulia.com permite consultar el nivel de los colegios de este distrito postal comparando el nivel de los colegios del distrito respecto al nivel de la media del estado de acuerdo con los estándares TAKS, tanto en inglés como en matemáticas.

El panorama del vecindario se completa con un cuadro estadístico cuyos datos son tan exhaustivos que nos hacen sentir una cierta impudicia. Por ejemplo, sabemos los ingresos medios por cada unidad familiar, la renta per capita, el valor medio de cada vivienda así como el precio medio solicitado en las viviendas puestas a la venta. Y todos estos datos comparados igualmente respecto a la media del estado. Así, sabemos que sólo un 2.44% declaran ingresos por debajo de los 10.000$ anuales mientras que 8.39% confiesan ganar más de 200.000$ al año, por ejemplo.

También nos permite Trulia.com acceder a las estadísticas de criminalidad para Plano y así descubrimos que tendríamos un 3.35% de posibilidades de ser objeto de un crimen contra la propiedad (4.08% en todo el estado) o un 0.29% de sufrir un crimen violento (un 0.32% para el total del estado de Texas). Por supuesto, podemos conocer estas cifras desglosadas, si nos lo permite el ánimo, para saber las posibilidades que tendríamos de sufrir un robo, un asalto con violencia, un asesinato, una violación o un robo de vehículo si decidimos asentarnos en el barrio.

Volviendo a temas más mundanos, Trulia.com nos informa de que un 10.41% de los vecinos de Plano tardan entre 45 minutos y una hora en llegar al trabajo. Aproximadamente un 50% tardan menos de 25 minutos y un 7%, más de una hora. La práctica totalidad de ellos se desplazan a sus centros de trabajo conduciendo su propio vehículo.

Trulia.com redondea este aluvión de datos con un completísimo directorio con enlaces a planos locales de la zona, atracciones, parques y áreas de recreo, datos del censo, estadísticas y estudios sobre la zona, organizaciones comunitarias, aspectos relacionados con el entorno y con la administración local, colegios y otros centros educativos, así como referencias a los medios de comunicación, prensa y radio.

La integración de la información de los propios usuarios así como de los agentes inmobiliarios con intereses en la zona viene a través de Trulia Voices: es ahí donde el comprador potencial tiene la posibilidad de dejar su pregunta que otro usuario con la información necesaria podrá responder. De esta forma, los propios usuarios se convierten en generadores principales de información y de contenidos de gran valor añadido, y de gran credibilidad, para el portal.

Si Trulia.com le parece abrumador, no se pierda la oportunidad de pasar por Zillow.com. Tiene una integración de mapas sorprendente, hasta el punto de que puede presentar no sólo la vista aérea de casi cualquier vivienda, al estilo de Google Maps, sino también una vista en perspectiva desde cualquier ángulo. Una de las características más llamativas de Zillow.com es el concepto de Zestimates: se trata de una estimación del valor de tasación de una vivienda. Así, uno puede introducir su propio barrio y descubrir cuál es el precio de mercado aproximado no sólo de su vivienda... ¡sino de la de todos sus vecinos! En efecto, en la vista aérea aparecen todas las viviendas con su correspondiente estimación de precio -Zestimate- superpuesta.

Zillow.com hace además un gran trabajo a la hora de presentar propuestas alternativas para cualquier vivienda que nos interese, permitiendo comparar con otras de prestaciones similares de su entorno.

A diferencia de Trulia.com, Zillow.com nos ofrece unos datos cualitativos del entorno bien interesantes: por ejemplo, porcentaje de solteros, casados, divorciados y viudos del barrio. Porcentaje de viviendas en las que habitan niños y en las que no, así como la distribución de la población por rangos de edad (pirámide de población del barrio) y también, como Trulia.com, tiempo medio del desplazamiento diario al puesto de trabajo.

Otros datos que pueden ser de interés son la composición étnica de la población, el grado de formación que alcanzaron (enseñanza primaria, secundaria, graduados, licenciados, postgraduados) así como el tipo de trabajo que haces: ejecutivos, ingeniería, administrativo, ventas... Así, una consulta sobre el tipo de gente que vive en Plano, Texas nos dice que suelen conducir al trabajo solos, que un gran número de ellos poseen un grado master y que tienden a tener una alta renta.

Zillow.com incluye contacto directo con vecinos en la zona de consulta a los que podemos cuestionar lo que queramos saber: desde la calidad de los colegios, hasta los centros de compras o los problemas de aparcamiento.

Otro aspecto llamativo de Zillow.com es su concepto “Make me move”: se trata de personas que, aún no teniendo previsto vender su vivienda, estarían dispuestas a hacerlo siempre que se les haga una oferta suficientemente atractiva.

Son sólo algunos de los aspectos más llamativos de los portales inmobiliarios de nueva generación: información básica de la vivienda, por supuesto. Completa con planos, memorias de calidades, descripciones y fotografías. Pero todo ello integrado con una exhaustiva información del entorno, con datos fiables sobre la evolución del mercado de la vivienda a nivel de cada barrio y con la posibilidad de interactuar en tiempo real con personas que habitan en esos lugares y que pueden ser una fuente de información imparcial, creíble y de gran ayuda.

Hay quien podrá objetar que quizá el mercado español no se parece al norteamericano. En efecto, nuestro país es mucho menos extenso y los propios españoles solemos presumir de un conocimiento de otras zonas de España diferentes de aquellas en las que residimos, presunción que quizá excede al conocimiento real. Pero hay varios factores a tener en cuenta a la hora de juzgar que este modelo de portales inmobiliarios no es tan descabellado en España:

• España es el segundo país del mundo en recepción de inmigración: es decir, cada año entran a residir en nuestro país personas procedentes de otros lugares que no poseen un conocimiento tan directo de nuestras ciudades y que muy bien podrían emplear este tipo de información para tomar sus decisiones de compra.

• Un porcentaje alto de las compras inmobiliarias en España son hechas por extranjeros: un portal inmobiliario como los presentados aquí aportaría datos mucho más valiosos a la hora de tomar una decisión de compra: existencia de colegios bilingües, número de personas de la misma nacionalidad en la zona, nivel medio de ingresos, evolución de los precios medios de venta por tipo de vivienda en el barrio en los últimos meses...

• Con el parón que está viviendo el mercado de la vivienda, muchas promotoras e inmobiliarias se están alejando cada vez más a la hora de pescar a potenciales clientes. Ya hay portales que están traducidos, o están en vías de hacerlo, a idiomas tan dispares como ruso o chino. Cuanto más alejado está el potencial comprador, tanto más precisa conocer información del entorno y del mercado a la hora de juzgar si sería interesante una determinada decisión de compra o no.

Por todo ello, creemos que este nuevo tipo de portales va a marcar una tendencia que, a corto o medio plazo, será imitado también aquí. Quizá no tanto por portales a nivel nacional, sino por portales inmobiliarios de ámbito europeo dirigidos a esa creciente población flotante que va a acercar en el futuro los datos de movilidad social del Viejo Continente a los que son habituales en Estados Unidos. En este nuevo escenario, está claro que el tipo de información que demandarán los potenciales compradores estará mucho más relacionada con la que aporta la Web 2.0 que la de los portales tradicionales que hemos conocido hasta ahora.