La Ejecución Hipotecaria. La Tasacion Del Bien Hipotecado En Subasta

La regulación de la ejecución hipotecaria se encuentra delimitada en el art. 682 de la LEC, al manifestar que las normas de este proceso sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda. El primero de los requisitos para la incoación de esta modalidad de ejecución, es la constitución de una hipoteca sobre determinados bienes en garantía del cobro de las obligaciones contraídas por una determinada persona derivada de una relación jurídica.

El segundo de los requisitos es completado por el apartado segundo del mismo precepto, delimitando en mayor medida, las características propias del objeto de la ejecución hipotecaria, a saber, la determinación en la escritura de constitución de la hipoteca del precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la futura subasta y la consignación en la escritura de constitución de la hipoteca de un domicilio por parte del deudor, fijado a efectos de notificaciones y requerimientos.

Incoado un procedimiento de ejecución hipotecaria por el acreedor hipotecario, ante el incumplimiento de la obligación de pago del deudor, queda patente la relevancia de esta valoración en el ámbito procesal, cuando la ley procesal exige que las partes identifiquen este valor de tasación con el tipo de salida de la subasta judicial del inmueble hipotecado, pues, como hemos expuesto anteriormente, este valor debe constar en la escritura de constitución de la hipoteca –e inscripción en el Registro de la Propiedad- como presupuesto objetivo de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria para poder utilizar este procedimiento de ejecución judicial contra los bienes hipotecados, para el caso que incumplida la obligación principal pueda ser enajenada la finca hipotecada en pública subasta, conforme determina los artículos 1.858 del Código Civil, 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 129 y 130 de la Ley Hipotecaria y 234 y ss. del Reglamento Hipotecario.

En los últimos años - anteriores al estallido de la crisis inmobiliaria – las sociedades de tasación, encargadas de valorar las fincas a efectos de subasta, se han inclinado por favorecer los intereses de las entidades financieras, realizando sobrevaloraciones de las fincas dada en garantía. La razón de estas sobrevaloraciones (que no son vinculantes para la Administración Tributaria, según dispone el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), tienen su razón de ser en facilitar el empuje del mercado inmobiliario previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, facilitando la financiación necesaria para la adquisición de casas, pisos y locales mediante la concesión de préstamos hipotecarios por unas cantidades superiores al precio de compra y que han motivado un incremento ficticio de la demanda y oferta inmobiliaria y la omisión de la correlativa responsabilidad de las sociedades de tasación.

Evidentemente, el problema se suscita porque estas tasaciones, que deben quedar reflejadas en la escritura de constitución de la hipoteca, determinan la responsabilidad máxima que deberá cubrir la finca dada en garantía hipotecaria y, lo más importante, por mandato legal, servir de tipo de salida a efectos de subasta (cfr. artículo 682.2.1 y 694. 2. In fine de la LEC). En efecto, una sobrevaloración de la finca hipotecada perjudica gravemente los intereses del acreedor y del deudor hipotecado y, desde luego, desnaturaliza el procedimiento de venta judicial en pública subasta. La subasta es el medio ordinario que arbitra la ley para la realización de los bienes embargados e hipotecados. El procedimiento consiste en la realización de los bienes mediante enajenación pública, al que puede concurrir cualquier persona, transmitiéndose judicialmente el bien subastado a quien ofrezca y page por él una mayor cantidad de dinero, siempre que supere los mínimos exigidos en la ley (cfr. artículos 650, 670, 692 y 693 de la LEC).

Si tenemos en cuenta que, con ocasión de la actual crisis inmobiliaria, se ha producido un descenso paulatino de los precios y de las operaciones de compraventa de bienes inmuebles , un falseamiento premeditado en la tasación de la finca hipotecada desincentiva el interés de los posibles postores en la participación y adquisición del inmueble subastado, incrementando considerablemente el importe de la fianza (30 por ciento del tipo de salida), y el precio del remate (cfr. artículo 670 de la LEC) y favoreciendo el remate del acreedor hipotecario por una cantidad superior al 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (cfr. artículo 670.4, párrafo tercero de la LEC). Efectivamente, estas y otras razones suponen que la falta de concurrencia de licitadores a las subastas judiciales hipotecarias acarrea un grave perjuicio al deudor hipotecario, que verá como la finca hipotecada es finalmente adjudicada por el mínimo precio y en base a la responsabilidad patrimonial universal que informa nuestro Derecho Patrimonial ex artículo 1911 del Código Civil, se perseguirá cualquier otro bien del deudor hipotecario para responder de la cantidad no cubierta con el precio del remate.

¿Cuál es la solución para maximizar la obtención del precio de venta de la finca subastada? El Secretario Judicial, funcionario competente para realizar una correcta tasación de la finca hipotecada a efectos de subasta tiene mucho que decir. Habitualmente se produce la inaplicación de la deducción de cargas de la valoración del bien subastado, para determinar el tipo de salida, constriñéndose a aquélla fijada ad hoc en la escritura de constitución de la hipoteca, prevista en el artículo 666 de la LEC: "Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación se realizará por el Secretario Judicial descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657. "

En efecto, una de las novedades introducidas por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil en relación con la ejecución forzosa de bienes inmuebles es la deducción del avalúo del importe de las cargas existentes para determinar el valor por el que los bienes han de salir a subasta; como expresa la Exposición de Motivos de la citada ley procesal: "La convocatoria de la subasta, especialmente cuando de inmuebles se trate, se regula de manera que resulte más indicativa del valor del bien. La enajenación en subasta de bienes inmuebles recibe la singular atención legislativa que merece, con especial cuidado sobre los aspectos registrales y la protección de terceros. En relación con la subsistencia y cancelación de cargas se ha optado por mantener el sistema de subsistencia de las cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de las cargas posteriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el importe de las cargas subsistentes para determinar el valor por el que los inmuebles han de salir a subasta.

Esta solución presenta la ventaja de que asegura que las cantidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que sean, van a redundar siempre en beneficio de la ejecución pendiente, lo que no se conseguiría siempre con la tradicional liquidación de cargas."Sin embargo, como hemos señalado la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el régimen general de la ejecución ordinaria un nuevo sistema de valoración del bien a realizar, consistente en deducir del avalúo o valor de mercado de la finca, el importe de las cargas y gravámenes que pesen sobre ella (cfr. art. 639.3 Ley de Enjuiciamiento Civil) y, a su vez, el art. 657 de la referida Ley rituaria permite a instancia del ejecutante, y también como novedad, la depuración de todos los créditos que consten inscritos con anterioridad al gravamen que se ejecuta, lo que sin duda supone una garantía adicional para el cobro de la deuda, al ver liberado el valor del bien con la minoración o extinción por pago de los mismos: "El Secretario judicial responsable de la ejecución se dirigirá de oficio a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.

Aquéllos a quienes se reclame esta información deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Si el crédito estuviera vencido y no pagado, se informará también de los intereses moratorios vencidos y de la cantidad a la que asciendan los intereses que se devenguen por cada día de retraso. Cuando la preferencia resulte de una anotación de embargo anterior, se expresarán la cantidad pendiente de pago por principal e intereses vencidos a la fecha en que se produzca la información, así como la cantidad a que asciendan los intereses moratorios que se devenguen por cada día que transcurra sin que se efectúe el pago al acreedor y la previsión de costas. "Esta forma de valoración, es perfectamente aplicable a los procedimientos de ejecución hipotecaria y ello por cuanto en un primer lugar el art. 682.2.1.º Ley de Enjuiciamiento Civil quiere hacer alusión no tanto al valor formal por el que el bien haya de salir a subasta como a la liquidación por acuerdo de las partes del avalúo o precio de la finca como punto de partida para la licitación, sin que ello suponga la renuncia de los beneficios que el art. 666 y 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil comportan para el éxito de la ejecución. Y en segundo lugar, la nueva previsión no ha implicado una modificación paralela de la legislación hipotecaria conforme a la cual la entidad acreedora hipotecaria, de común acuerdo con el deudor o hipotecante, deba proceder a liquidar las cargas anteriores a la hipoteca que se constituye la finca de fijar en la escritura pública notarial el verdadero valor de mercado de la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta.

En suma, que la particularidad prevista en el art. 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no resulta a la luz de dicha Ley incompatible con la previsión contemplada en el art. 666 para el procedimiento de apremio (cfr. Resolución DGRN de 19 de julio de 2007).Sin embargo, como suele ser habitual, la ciencia del derecho se encuentra abonada a la confrontación interpretativa y corolario de la tesis contraria, entre otras, es la SAP de Madrid de 6 de febrero de 2007, sección 18.ª (Id Cendoj: 258079370182007200029): "Por ello, si la finalidad del artículo 666 LEC es la regulación de la forma en que han de valorarse los bienes inmuebles para su subasta, es claro que tal precepto es de carácter general en la ejecución pero inaplicable cuando existe una norma específica para la ejecución hipotecaria que exige que el precio a efectos de subasta este determinado en la escritura de manera que sin tal requisito no sería adecuado este procedimiento, el cual solo podrá concluir de forma anormal, sin perjuicio de las reglas generales aplicables a todo proceso en el supuesto previsto en el artículo 688.3 LEC ".

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